— В каком случае физическое и юридическое лицо признается банкротом?
— В данном случае достаточно небольшой перечень признаков, которым, к сожалению, многие участники гражданского оборота соответствуют. Для юридического лица — это задолженность в размере 300 тыс. рублей и выше, или же просрочка исполнения обязательств от трех месяцев и больше. Для физического лица — задолженность минимум 500 тыс. рублей и такая же просрочка по времени, как и в первом случае. Для некоторых юридических лиц существует более высокий порог, это, как правило, банки, страховые компании, крупные инвестиционные компании и так далее. По общему правилу, как мы видим, очень небольшой порог задолженностей. Многие участники оборота формально этим признакам соответствуют. Помимо наличия задолженностей, должно еще быть судебное решение о взыскании этой задолженности, либо решение налогового органа о взыскании налоговой недоимки, вступившее в законную силу. Либо, если речь идет о просрочке по кредитному договору для субъектов предпринимательской деятельности, достаточно просто наличия такой задолженности и публикации в открытых информационных ресурсах со стороны банка о намерении инициировать процедуру.
При самобанкротстве хватает только формальных признаков — задолженности и просрочки. Чтобы кредитор обратился с таким заявлением, требуется сначала судебное решение, вступившее в силу, а затем уже инициируется процедура банкротства. Сам должник может инициировать эту процедуру при наличии минимальной просрочки и задолженности.
— Чем опасна покупка жилья у владельцев, имеющих долги?
— Очевидно, что сделка с таким лицом очень рискованна. Особенно, если имеются вступившие в силу решения, и подтверждено наличие исполнительных производств по взысканию просроченной задолженности. Потому что, во-первых, не исключено, что будут приняты какие-то обеспечительные меры уже на момент совершения сделки. Например, банально может быть наложен арест на эту квартиру. При этом, по каким-то причинам арест не всегда попадает в реестр прав на недвижимость, то есть, формально регистратор не откажет в приеме документов на сделку, но постановление судебного пристава исполнителю о запрете регистрационных действий, судебный акт о наложении ареста на объект уже будут. И соответственно только по этим основаниям кредиторы в праве прийти в суд и оспорить эту сделку. Соответственно, объект возвращается обратно должнику.
И второй момент, в случае инициирования процедуры банкротства по истечении какого-то времени после сделки, либо арбитражный управляющий должника, либо кредиторы, которые имеют задолженность от 10% от общей суммы реестра требований кредиторов, будут вправе оспорить эту сделку. И оспаривают они ее не по общим гражданским, а по специальным «банкротным» основаниям. Общегражданские риски оспаривания сделки всегда есть, независимо от личности продавца и его имущественного положения. Такие ситуации возникают, когда сделка не согласована с супругом, нарушен закон, присутствуют какие-то пороки воли у продавца и так далее. А здесь существует специальное банкротное основание, по которому сделку можно оспорить в крайнем случае в течение года. То есть, если сделка была в преддверии банкротства, и прошло менее года до инициирования процедуры. По каким-то сделкам можно оспорить в течение трех лет, а в ряде случаев и в течение десяти лет. Судья исходит из того, что срок нужно исчислять не с даты сделки, а с даты, когда арбитражному управляющему стало известно об этой сделке. И там существуют специальные основания. Самое распространенное в практике и, к сожалению, чаще всего покупатели этому потворствуют и усугубляют риски, когда идут на поводу у продавца. Продавец зачастую не хочет платить НДФЛ, и, если он владеет менее пяти лет объектом, то предлагает в договоре указать сумму до 1 млн рублей, а остальные деньги провести по каким-то иным сделкам, например, по распискам. В этом случае существует такое банкротное основание для оспаривания сделки, как неполучение должником равноценного встречного исполнения по сделке.
То есть, назначается судебная экспертиза, управляющий идет с заявлением по оспариванию этой сделки, говорит, что квартира была продана не по рыночной цене. Например, на момент сделки цена недвижимости составляла 3 млн рублей, а приобрели ее за миллион. Соответственно, совершается внесудебная или судебная оценка. И если эксперт подтверждает факт занижения цены, то автоматически, без каких-либо вариантов, эта квартира возвращается в конкурсную массу. А трагедия здесь еще заключается в том, что покупатель не может просто прийти и забрать деньги, он становится в очередь, при том что, если реестр кредиторов к тому моменту уже закрыт, то он оказывается за рамками этой очереди, так называемой «четвертой очереди» кредиторов, там, где штрафные санкции, проценты. На практике эта очередь не удовлетворяется никогда. То есть, фактически человек теряет и квартиру, и деньги в такой ситуации.
У нас в практике нашего бюро были такие дела, когда люди приобретают квартиру, причем за личные средства, не за ипотечные, добросовестно, но где-то дешевле рынка на 30%. Их это не смутило, хотя покупателя всегда должно смутить, когда объект предлагается за цену дешевле рыночной, очевидно же, что есть какие-то проблемы. И это повод, как минимум, озаботиться данной ситуацией. У нас был такой случай, когда мама-предприниматель имела большую задолженность по кредитам, понимая, что рассчитаться с банками не сможет, она заблаговременно начала избавляться от своих активов. В частности, квартиру она переоформила на своего сына, а затем он эту недвижимость продал этим несчастным людям. С большим трудом удалось их отбить. Мы смогли доказать через экспертизу, что квартира была в ненадлежащем состоянии на момент сделки, этим и обусловлено снижение цены. Здесь суды исходят еще из того, что покупатель, какой бы он ни был, должен действовать с должной степенью разумности и осмотрительности, хотя в этом вопросе не все обязаны быть квалифицированными специалистами. Тем не менее, судебная практика показывает, что, если покупатель мог в открытых источниках какую-то информацию получить и не получил ее, значит он не действовал с должной степенью разумности и осмотрительности. Если у покупателя были основания сомневаться в добросовестности продавца, но он не усомнился и совершил сделку, то негативные последствия могут быть возложены на этого покупателя.
Поэтому, когда есть долги — фактор риска очень большой. Рекомендовал бы с учетом того, что рынок недвижимости, и первичный, и вторичный, очень насыщенный, найти такое предложение, когда продавцы не имеют задолженностей, как минимум. А проверить это достаточно легко. В отношении индивидуальных предпринимателей можно воспользоваться сервером kad.arbitr.ru, где федеральные арбитражные суды размещают всю информацию, можно посмотреть и ИНН, и ОГРН, отследить все арбитражные дела, которые к этому лицу предъявлены. Такая же история с организациями (юридическими лицами). По физическим лицам, которые предпринимателями не являются, существует портал ГАС «Правосудие». Там должна содержаться информация по всем гражданским делам, инициированным по отношению к различным лицам. Но, к сожалению, в данной системе степень идентификации очень низка. Там указывают ФИО, но отсутствует дата рождения, СНИЛС и другое. То есть, можно не понять тот ли это человек, которого вы ищете. Понятно, что можно посмотреть сайт конкретного районного суда, но гражданин может быть прописан в каком угодно районе, а не там, где он проживает. Также судебное разбирательство может быть инициировано не по месту его жительства, например, если в деле несколько ответчиков. Есть еще база Службы судебных приставов, но здесь уже размещена информация, когда судебное решение вступило в силу, и имеется исполнительный лист. Можно посмотреть все исполнительные производства, которые возбуждены в отношении данного лица. Но именно в активной фазе, мы не увидим производства, которые закончены. И не сможем в динамике проследить, насколько добросовестный субъект, и как часто он не исполняет свои обязательства. Но нам доступна информация о том, имеются ли какие-то исполнительные производства по отношению к нему на данный момент или нет. И, конечно, если мы находим такую информацию о нашем продавце, то лучше, наверное, поискать другого.
— Безопасно ли приобретение имущества на торгах?
— С одной стороны, это публичный инструмент, который вроде бы санкционирован законом. Торги ведь, как правило, проводятся или государственной службой судебных приставов, или лицами, обладающими публичными функциями, например, арбитражным управляющим. В теории, это прозрачный механизм, за которым стоит государство и вроде бы осуществляет контроль. И сроки оспаривания более короткие, чем, допустим, по сделкам. Торги можно оспорить только в течение одного календарного года. Но с другой стороны, достаточно много подводных камней, о которых покупатель на торгах может просто не догадываться. Он узнает, когда придут с исками, окажется, что нарушена была процедура, что кого-то не допустили незаконно, лишили возможности принять участие в торгах. Не буду называть фамилии, но даже в Воронеже есть люди, которые специализируются на том, чтобы срывать торги и создавать различные проблемы участникам, они формально заявляются, потом оспаривают решения, предъявляют массу исков. Но даже если квартиру не отберут в такой ситуации, достаточно много может быть вопросов, связанных с тем, что человеку нужно будет месяцами судиться, потому что публичность этих торгов влечет за собой откровенно недобросовестных участников, которые пытаются зарабатывать на таких вещах, и, к тому же, много желающих, так как изначальная цена ниже рыночной.
Скажем так, есть достаточно формализованная процедура проведения торгов, и ее несоблюдение влечет за собой их недействительность. Если, например, будет доказано, что кто-то хотел участвовать, но не смог, потому что где-то информацию не опубликовали на сайте, где-то сделали это несвоевременно, где-то у кого-то заявку не приняли. И, к сожалению, когда вы участвуете в торгах и приобретаете объект, вы подвергаете себя опасности быть обманутым, так как не имеете должных знаний и компетенций в этом вопросе. Наверное, все-таки, правильнее участвовать в торгах инвесторам, людям, которые действительно специализируются на этих вещах, понимают полностью процедуру. А дальше они уже по рыночной цене перепродают. Нужно понимать, что без привлечения специалистов покупка на торгах несет за собой множество рисков.
— В России от 1 до 3% сделок оспаривают, 30% потенциально оспоримые сделки, часть из них изначально имеют мошеннические схемы. Почему доля раскрываемости дел, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости, низкая?
— Тут все объяснимо, потому что этим занимаются профессиональные преступники. Здесь выстраивается схема, очень серьезная техническая и юридическая подготовка, ну, и что скрывать, существует какая-то поддержка со стороны коррумпированных государственных служащих, сотрудников правоохранительных органов. Когда удается раскрывать такие преступления, как правило речь идет о серьезных преступных сообществах, которые работают в нескольких регионах и включают в себя сотрудников правоохранительных органов.
Люди, которые эти преступления совершают, грамотные, очень подкованы юридически, проходят соответствующую психологическую подготовку. Они зарабатывают на этом огромные деньги. Поэтому выявить и раскрыть такие преступления очень проблематично, тем более, что данные группировки часто меняют место действия, переезжают в разные регионы, привлекают новых исполнителей, риелторов, юристов могут использовать «в темную». Проблема здесь есть, и людям потом трудно что-то возместить. Максимум, на что они могут претендовать — это взыскать деньги с преступника. Но сначала его должны найти и привлечь к ответственности. Во-вторых, даже если его осудят, формально суд взыщет принесенный ущерб, мы понимаем, что эти приговоры, как правило, неисполнимы. Фактические организаторы вряд ли попадут под уголовную ответственность, так как они скорее всего уже скрылись за границей, а у исполнителей, понятное дело, таких активов нет, за счет которых можно исполнять эти решения.
— Какие самые частые причины оспаривания сделок?
— Очень распространены сейчас банкротные основания, потому что количество банкротств растет постоянно. Причем система такая, что даже, если оснований для оспаривания нет, но сделка была проведена должником в преддверии банкротства, арбитражный управляющий с вероятностью в 99% будет ее оспаривать, иначе с него кредиторы будут взыскивать убытки. Потому что в деле о банкротстве удовлетворить требования кредиторов невозможно, в редких очень случаях 30% удовлетворяют. Если, действительно, так сложилось, что ваш продавец ушел в процедуру, значит можете смело ждать иска о том, что сделку будут оспаривать.
Второй блок — это общегражданские основания. Здесь причин может быть масса. Достаточно распространенная проблема, если речь идет о престарелых собственниках или людях, страдающих определенными заболеваниями, которые влияют на психическое состояние человека. В этом случае сделка оспаривается по мотивам «порока воли». Если судмедэкспертиза устанавливает, что, действительно, в момент сделки человек страдал определенным психическим расстройством, не осознавал свои действия и не мог ими руководить, то сделка признается недействительной. С правовой точки зрения она не совершена, даже если есть соответствующие печати, подписи и так далее, так как продавец не мог ее совершить. С этим пытаются бороться участники рынка, не всегда успешно, конечно. Поэтому особенно, если мы видим, что это пожилой человек, лучше его сводить к психиатру на осмотр в день сделки и зафиксировать документально, что какие-либо расстройства отсутствуют.
Еще одна проблема, которую сейчас создал законодатель, это то, что штамп в паспорте о регистрации брака является необязательным. У нас и так много мошенничества с недвижимостью, а данный факт только увеличит случаи. Из подзаконных актов, которые регламентируют деятельность государственных регистраторов, убрали требование о предоставлении согласия супруга на совершение сделки. То есть, можно без всякого согласия супруга продать квартиру, хотя собственность общая. Совершенно очевидно, что в такой ситуации муж или жена приходит и оспаривают сделку. Причем срок оспаривая — год, отсчет ведется со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ее совершении. То есть, это, теоретически, может случится и через 20 лет. В такой ситуации сделка тоже признается недействительной.
Оснований к оспариванию очень много. Проблема вся в том, что постоянно появляются новые. Нужно внимательно подходить к сопровождению сделки, все перепроверять и тщательно выбирать продавца. Желаю всем участникам рынка встречаться только с добросовестными контрагентами, и рекомендую дорогостоящие покупки совершать с помощью квалифицированных специалистов.