21 февраля директор компании «Этажи» в Воронеже Данис Латыпов провел интервью с председателем Союза строителей Воронежской области Владимиром Астаниным. Подробнее — в материале РБК Черноземье.
— Каким выдался 2021 год у застройщиков Воронежской области?
— Однозначно можно сказать, что год выдался плодотворным. Мы получили максимальное количество построенного жилья по итогам года. Помимо этого, Воронежская область заняла 11 место в рейтинге регионов-лидеров в РФ по вводу жилья в 2021 году с показателем в 1 млн 864 тысячи кв. м, что на 8,1% превышает результат предыдущего года. Это в какой-то степени тоже рекорд. Вводимые жилые помещения состоят из многоквартирного и индивидуального жилья. Многоквартирного построено около 884 тысячи, то есть, этот показатель примерно соответствует результату прошлых лет. И, конечно, в течение года введено большое количество социальных объектов. Это тоже существенный результат. Причем построены и продолжают строиться достаточно знаковые объекты для Воронежской области, особенно в сфере здравоохранения.
— Одним из драйверов 2020 и 2021 годов в продаже новостроек была программа государственной поддержки, которая пока действует до 1 июля 2022 года. Как вы считаете, будет ли она продлена, и на каких условиях?
— Думаю, что продлеваться она, конечно же, будет. Потому что отмена этой программы нанесет очень серьезный удар в целом по сфере строительства и продажи жилья. То есть, если мы сегодня смотрим на те данные, которые получаем от наших застройщиков, то до 80% приобретаемой недвижимости покупается с помощью ипотеки и эскроу-счетов. Естественно, льготные категории наиболее активны сегодня, люди стараются войти в эти программы. И даже подорожание квадратного метра в прошлом году существенно не сказалось сегодня на продажах именно из-за того, что действует льготная ипотека. Поэтому сегодня, уже по имеющейся информации, от правительств всех регионов поступают предложения о необходимости продления программы государственной поддержки. Понятно, что она будет не для всех, а для отдельных категорий граждан. Но, тем не менее, без нее весь этот процесс станет сложнее.
— По вашему мнению, Воронежская область сильно отстает от столицы? И какие новые технологии в строительстве можете отметить?
— Воронежская область на протяжении уже нескольких лет традиционно идет сразу после Москвы и Московской области среди регионов ЦФО. Это относится и к объему вводимого жилья, и к технологиям, и к качеству строительства. На сегодня на нашем рынке жилищного строительства представлены абсолютно разные технологии, которые дают возможность людям выбирать то жилье, которое полностью соответствует их запросам и желаниям. У нас есть и крупнопанельное домостроение, и объемно-блочное, и кирпич в чистом виде, и каркасное. Возводится разноформатное жилье — начиная от малоэтажных квартирных жилых домов, заканчивая ЖК с комплексной застройкой. Рынок практически во всех сегментах представлен достаточно широко. И в этом плане, думаю, мы больше соответствуем столичному региону, чем отдельным городам-миллионникам, которые далеко не всегда в состоянии обеспечить потребности своих граждан собственными силами. Вот у нас в Воронежской области инвесторов со стороны в жилищном рынке практически нет. В нашем городе все жилье строится усилиями местных застройщиков. Помимо этого, мы работаем и за пределами региона.
— Как считаете, с чем это связано?
— Во-первых, в соседних регионах у нас конкурентов просто нет. То есть, в таких областях, как Белгородская, Липецкая, Курская и Тамбовская. Потому что там рынки, скажем так, более сегментированные и менее конкурентоспособные по сравнению с нашим, как по ценам, так и по участникам строительной сферы. Для Москвы мы, наверное, не очень интересны по маржинальности проектов. Во-вторых, то, что собственный рынок заполнен застройщиками из Воронежской области, и конкуренция достаточно высока, поэтому зайти сюда не так просто. Наши строительные компании все-таки работают с перспективой на несколько лет, и, соответственно, подбор, приобретение и подготовка инженерно-земельных участков — это очень серьезная работа, требующая длительного времени. Сторонний инвестор просто зайти на готовый земельный участок с инфраструктурой не сможет, так как он этого не готовит заранее. Поэтому мы обеспечиваем себя сами.
— Сейчас в Воронеже есть определенный дефицит земли под многоквартирные дома. Как считаете, в ближайшее время какие будут развиваться сегменты строительства многоквартирных домов?
— В процессе разработки и утверждения генерального плана было много дискуссий. И мы тоже в них участвовали. Сегодня генеральный план как раз рассматривает два направления. С одной стороны — это концепция компактного города, которая подразумевает приход инвесторов и застройщиков в центральную часть областного центра на жилые кварталы, требующие расселения и сноса, прежде всего. То есть, внимание на то, что было построено в послевоенные годы. А таких домов достаточно много, и перспектива их освоения позволяет говорить о работе на этих территориях в течение десятилетия, как минимум.
Второе — это продолжение освоения земельных участков как на окраинах в черте города, так и выход за административную границу города Воронежа. Хотя здесь стоит отметить, что в этом сегменте достаточно ограниченные сегодня возможности, поскольку существует целый ряд факторов, которые просто не позволяют строить многоквартирное жилье в ряде окраинных районах города и пригороде. Из-за ограничений по инженерной инфраструктуре и, конечно, действия зон наших аэродромов.
— На какие территории застройщики смотрят чаще? Где в ближайшие пять лет появятся новые районы?
— Однозначно, застройщики и инвесторы смотрят на кварталы старой послевоенной застройки. На данный момент продолжается работа по расселению жилья и по развитию застроенных территорий. Но им на смену уже идет комплексное развитие территорий в соответствии с новым федеральным законодательством, которое позволяет более гибко реагировать на все проблемы, возникающие при расселении. И, соответственно, будем ожидать в течении ближайших пяти лет прихода крупнейших застройщиков на старые наши кварталы. Отмечу, что это удел только очень сильных строительных компаний, потому что в этом случае мы говорим о длительных инвестиционных сроках, не такой высокой маржинальности и привлечении значительных средств на долгое время для реализации масштабных проектов. Поэтому малые и средние застройщики вряд ли смогут эффективно участвовать в этом процессе.
Также будет продолжаться освоение крупного участка в районе улицы Изыскателей, где к работам уже приступают три застройщика. Начнет развиваться территория Отрадного, какие-то еще есть резервы по строительству в направлении Ямного. Но там все ограничивается подзоной аэропорта и логистических центров. Поэтому в Ямном все предельно понятно. То есть, там уже сложилась своя планировочная система. Естественно, застройщиками изучаются и некоторые другие площадки, но общий тренд — это работа на застроенных территориях.
— Много лет ведутся споры о территории яблоневых садов. Что думаете по поводу этой застройки? Вы поддерживаете это решение?
— Мое мнение давно сложилось. Об этом как-то сегодня не говорят, но дело в том, что территория яблоневых садов еще в старом генплане 70-х годов была предназначена для развития жилищного строительства. Поэтому здесь все логично — это место в любом случае будет включено в оборот по освоению. Другое дело — соотношение жилищного строительства с социальными объектами и озелененной территорией. Думаю, что в этом случае сегодня застройщики все понимают. И когда на архитектурном форуме «Зодчество ВРН» представили концепцию застройки яблоневых садов, стало видно, насколько много внимания уделяется озелененным зонам и благоустройству междворовых пространств. Поэтому, считаю, само это место, с его установившемся названием, подразумевает то, что оно будет относится к комфортной городской среде. По факту, этот процесс уже идет, и о какой-то корректировке действий речи идти не может.
— Расскажите об интересных проектах Союза строителей, реализация которых запланирована на ближайшее время.
— Наш Союз не реализует строительные проекты. Мы являемся организацией, которая создана строительными компаниями для представления их интересов на уровне власти и между представителями бизнеса. А также для коммуникации с населением. Но мы тоже придерживаемся проектного подхода в нашей работе. Может быть, мы не реализуем каких-то масштабных строительных проектов, но сегодня есть такая тенденция, которая уже отчетливо просматривается. Члены Союза и целый ряд наших компаний уже выдвинул инициативу по поводу участия в благоустройстве города и формировании участков комфортной городской среды. В данный момент, объединившись силами Союза, мы ремонтируем сквер Сухомлинова. Надеюсь, в этом году при участии администрации города все работы будут завершены.
Помимо этого, АО «Газпроектинжиниринг» выдвинул инициативу в честь своего 55-летия взять под свое крыло один из городских скверов и сделать его благоустроенным и комфортным. На сегодня уже разработан проект, и мы будем в ближайшее время обсуждать вопрос о практической реализации его с мэрией. И подобных решений будет еще немало.
Мы считаем, что такие инициативы нужно поощрять, потому что вклад в создание комфортной городской среды должен выражаться не только в жилых домах и крупных проектах. Люди не хотят жить в бетонных джунглях, нужны какие-то зеленые территории. Это большая и интересная работа, где мы, надеюсь, будем союзниками с проектировщиками и архитекторами.
— За последние полтора года мы все увидели рост стоимости жилья более чем на 50%. Какие тренды на рынке недвижимости можете отметить? Как вы думаете, что будет с ценами на жилье в ближайшие годы?
— Мы, безусловно, изучаем рынок недвижимости и строительства. В состав Союза строителей, в том числе, входит и Гильдия риелторов Черноземья, которая помогает нам с аналитикой. По 2022 году, будем так говорить, есть осторожный оптимизм. В том плане, что каких-то резких серьезных перепадов на рынке не случится. Будет продолжаться плавный рост стоимости строительства и цен на жилье.
Всем известно, что основной причиной роста цен послужило серьезное подорожание стройматериалов. К сожалению, пока что Минпромторг, который контролирует ситуацию с ценами, не обещает нам, что подорожание строительных материалов остановится. Пока что, наш прогноз — рост цен на недвижимость на 10-12%. Но он, конечно, зависит от огромного количества различных факторов. Зачастую жизнь подсказывает нам новые тренды и решения.
Как говорят наши аналитики, в момент каких-либо перепадов и неустойчивых ситуациях наибольшим спросом пользуется самое дешевое и самое дорогое жилье. То есть, больше всего может пострадать средний сегмент. Да, сейчас отмечаем, что квартиры-студии продолжают пользоваться спросом. Но и на сегодня мы видим, что есть неудовлетворенный спрос на трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Стабильным спросом пользуется жилье комфортного класса и бизнес-класса, особенно то, что строится в центре города. Подводя итог, можно сказать, что прогноз на этот год умеренно-оптимистичный.