18 марта директор компании «Этажи» в Воронеже Данис Латыпов провел интервью с и.о. заместителя главы администрации города Воронежа по градостроительству Александром Головацким. Подробнее — в материале РБК Черноземье.
— Какие проблемы в градостроительной сфере сейчас самые актуальные, на ваш взгляд?
— В сфере градостроительства, в целом, проблемы никогда не исчезают. Основная цель градостроительного блока — это сохранение и актуализация эффективных механизмов управления градостроительной деятельностью. Тенденции постоянно меняются. Если еще 5-10 лет назад основным элементом градостроительной деятельности являлась точечная застройка с дополнительной нагрузкой на существующую инфраструктуру, то сейчас основная задача — реконструкция неэффективно используемых промышленных территорий, районов жилой застройки аварийного и ветхого фондов с созданием всей необходимой базовой инфраструктуры — социальной, транспортной, коммунальной. А также обеспечение новых стандартов для уже современного жилья. Поэтому вся эта деятельность актуализируется по запросам непосредственно жителей нашего города, и мы стараемся найти наиболее эффективные механизмы ее реализации.
— А какие актуальные решения вы можете назвать?
— Безусловно, сейчас идет внутриквартальная застройка с созданием полного комплекса необходимых пространств для комфортной жизни горожан, где решаются задачи по нескольким направлениям. В первую очередь, уделяется особое внимание озелененным территориям и созданию комфортных условий для проживания людей. Строятся детские площадки, чтобы молодое поколение могло полноценно развиваться, для этого используется современное оборудование. Создаются спортивные площадки для горожан, которые не имеют возможности активно проводить время где-то за городом — они могут использовать их для поддержания физической формы.
— А есть какие-то конкретные масштабные проекты? Что будет реализовано в ближайшее время? И на каких локациях?
— В действительности их достаточно много. В настоящее время мы развиваем несколько территорий. Еще в свое время создана муниципально-адресная программа «Снос и реконструкция жилых кварталов», которая была утверждена Воронежской городской Думой в 2010 году. Согласно этому были определены 32 площадки, общая площадь которых составляет порядка 200 гектаров, где планируется развитие новой жилой инфраструктуры, а также квартальная комплексная застройка.
В настоящий момент нами уже заключено 14 договоров, сейчас они находятся на этапе реализации. Это очень интересные решения, которые впитали в себя самые современные тренды. На этих площадках планируется достаточно большой выход жилья. Мало того, что мы не используем бюджетные средства по расселению ветхого и аварийного жилья, которого расселяется порядка 360 тысяч квадратных метров, то, помимо этого, вовлекается новый фонд порядка 2,6 млн квадратных метров. То есть, это очень большие цифры, которые будут приводить ранее депрессивные районы к новому этапу жизни.
— Какие трудности возникли за последнее время в сфере градостроительства в связи с текущей ситуацией?
— Трудности никогда не покидали сферу строительства. Мы постоянно сталкиваемся с различными вызовами. Нам приходится адаптироваться к определенным условия и нарабатывать какие-то новые механизмы решения проблемных вопросов. В настоящий момент присутствуют определенные элементы стресса на рынке в виде стоимости строительных материалов. Многие недобросовестные производители и продавцы строительных материалов необоснованно завышают цены. Но тенденция эта уже, скажем так, меняется. Вот, в частности, та же арматура за последнюю пару недель подешевела со 100 тысяч до 68 тысяч. Это означает, что этот короткий период неуверенности у людей заканчивается, они понимают, что есть реальная жизнь, и нужно находить в ней какой-то верный вектор движения.
Полагаю, что те стрессовые ситуации, которые возникли в прошедшие дни, будут сейчас успешно реализовываться. У некоторых застройщиков стоимость квадратного метра подорожала на 5-7%. Этот тренд также находится в стадии корректировки, потому что предложения на рынке есть. Отмечу, что несколько снизился спрос за счет снижения возможностей привлечения ипотеки. Поэтому, думаю, строительный комплекс адаптируется, он найдет какие-то разумные варианты выхода из этой ситуации, взаимовыгодного сосуществования с потенциальными потребителями и с поставщиками материалов. Это живой организм — он всегда будет саморегулироваться, находить единственное правильное решение для того, чтобы жить дальше.
— Какие меры поддержки от руководства региона в сфере градостроительства осуществляются сейчас?
— Буквально недавно прошла стратегическая сессия под председательством губернатора Воронежской области Александра Гусева, посыл которой был направлен на то, что регион будет участвовать и уже очень активно участвует в решении всех этих проблем. Со стороны правительства Российской Федерации приняты беспрецедентные меры поддержки — два антикризисных пакета уже направлены в регионы, прорабатываются, погружаются в нормативные акты, вносятся существенные изменения в ряд федеральных законов и подзаконных актов. Все эти меры позволят в ближайшее время обозначить новый подход к решению сложных вопросов, которые имели место быть на первых этапах.
Уверен, что правительство постоянно заботится и думает о строительстве как об одном из главных драйверов экономики. Минстрой работает в режиме 24/7, постоянно проходят совещания, вырабатываются новые механизмы решения проблемных вопросов. Сейчас очень активно работает и федеральная антимонопольная служба, а также наши штабы экономической безопасности в регионах, которые, как раз и регулируют эти вопросы необоснованного повышения цен, задают правильные тренды в части ценообразования. Все это позволит в ближайшее время уверенно смотреть в будущее и реализовывать поставленные задачи перед строительным комплексом.
— То есть, настрой у вас позитивный?
— По-другому быть не может.
— Подскажите, какой объем с ветхого и аварийного жилья планируется к расселению в Воронеже?
— Сейчас у нас определены 32 площадки, порядка 200 гектаров земли, на которой находится 360 тысяч квадратных метров аварийного и ветхого жилья. А это 616 домов. В настоящий момент уже 14 договоров заключены, это порядка 60 гектар, которые находятся в развитии застроенных территорий. Также стартует комплексная застройка города Воронежа. Одной из пилотных площадок является территория яблоневых садов в Северном районе. Сейчас запускается новый механизм — это комплексное развитие территорий, которое дает большие возможности для инвесторов-застройщиков.
В настоящий момент в Воронеже есть еще одна крупная площадка, это застроенные территории жилого квартала, прилегающего к улице Ленинградской. Мы в 2022 году провели аукционы. Только лишь за начало текущего года с этих открытых аукционов направлено в городской бюджет порядка 258 млн рублей. За счет этого инвестор-застройщик обязуется расселить и обеспечить современным и комфортным жильем жителей порядка 50 ветхих и аварийных домов.
— Что нового ждать жителям Воронежа в части благоустройства общественных пространств в этом году? Расскажите об интересных проектах, реализация которых запланирована на 2022 год.
— Говоря о развитии города Воронежа, конечно, нужно отметить и благоустройство общественных пространств. Потому что это те места, которые дороги каждому горожанину. В настоящий момент ведется благоустройство проспекта Революции, одной из самых главных и значимых улиц регионального центра, в которой сочетаются исторические ценности и современный комфортный подход к обеспечению благоустройства общественных пространств. В прошлом году мы начали этот проект, в 2022 году с опережением ранее обозначенных сроков планируем его завершить.
Помимо этого, в данный момент находится в экспертизе и в ближайшее время должен быть утвержден проект благоустройства Петровской набережной, которая станет новым топовым местом города, его визитной карточкой. Сейчас мы рассматриваем первую очередь — это отрезок от Чернавского моста до Адмиралтейской площади, что предполагает комплексное благоустройство 11,5 гектаров. Там будет достаточно много интересных зон, предназначенных для разных целевых аудиторий — детские и спортивные площадки, велодорожки, места для тихого отдыха. Это очень красивый и интересный проект. Уверен, что он полюбится всем горожанам, станет одним из самых популярных мест.
Следующим этапом предполагается реконструкция второй части Петровской набережной, что тоже создаст законченный элемент социальной инфраструктуры, где воронежцы будут проводить свободное время и получать положительные эмоции, которые так нам необходимы.
— А какие тренды последних пяти лет в сфере градостроительства вы можете выделить? Что существенно поменялось, по вашему мнению?
— Если раньше мы видели какие-то очаговые стройки, где люди выжимали максимальные параметры, использовали не до конца, может быть, обоснованные архитектурные решения, то сейчас практически все застройщики поняли, что конкуренция подталкивает и к тому, чтобы предлагать покупателю что-то новое и интересное. Используются более современные архитектурные решения, а также эффективные и качественные строительные материалы.
Кроме этого, наметилась тенденция создания замкнутых и безопасных общественных и дворовых территорий, где люди не боятся выпускать своих детей на улицу. То есть, двор огорожен, автомобили не передвигаются в этом месте, присутствуют зеленые зоны. Создается целый комплекс, необходимый для того, чтобы горожане, находясь в центре мегаполиса, ощущали себя комфортно, имели возможность побыть наедине с природой, отдохнуть после тяжелого рабочего дня. Такой тренд очень приятен.
При этом здесь прибавляется и элемент цифровизации, создаются умные кварталы, умные дома, которые обеспечивают безопасность. То есть, люди могут даже лифт вызвать со смартфона, с помощью камер наблюдения посмотреть, где и в каком месте находится их ребенок. Все эти тренды дают нам уверенность в том, что впереди нас ждут грандиозные преобразования Воронежа с точки зрения комфортности, привлекательности, удобства и безопасности. Сейчас застройщики перешли с продажи «бетона» на продажу идеологии. В современных реалиях нужно предоставлять новые форматы жизни. Полагаю, что этот тренд и дальше будет развиваться. Мы за этим внимательно следим, оказываем всевозможное содействие, поощряем тех застройщиков, которые ведут свою работу в этом направлении. Надеемся, что когда-то Воронеж станет одним из самых привлекательных городов.
— Как вы оцениваете ближайшие перспективы рынка недвижимости?
— Наверное, это самый сложный вопрос… Мало, кто из высококвалифицированных специалистов сможет ответить на него с большой уверенностью. Предполагаю, что большое количество строительных материалов, которое ранее регулировалось в ценовом диапазоне биржевых котировок, останутся у нас на внутреннем рынке. И это в итоге приведет к снижению себестоимости и общей стоимости работ. А конкуренция на рынке и желание завоевать расположение покупателя будут стремиться к тому, что финансовая политика строительных компаний, которые, безусловно, будут использовать меры государственной поддержки для достижения своих целей, позволит ввести в более регулируемый и привлекательный ценовой сегмент стоимость жилья.
— А что будет со спросом и предложением? Думаю, спрос, с учетом стоимости ипотеки, наверное, будет снижаться. А что с предложением? Застройщики, скорее всего, не торопятся новые проекты вводить. И не получим ли мы в будущем из-за этого определенный дефицит?
— На первом этапе у застройщиков был какой-то ступор. Некоторые банки уже обозначали процентную ставку проектного финансирования в районе 25%, что, конечно, очень существенно влияло на развитие тех проектов, которые стартовали ранее. Но сейчас все потихоньку входит в свое русло. Сбербанк сохранил те кредитные линии, которые ранее были определены, то есть, под те проценты, которые были указаны в договорах изначально.
Мы понимаем, что шок уже проходит. Люди начинают возвращаться к повседневной жизни, осознают, что никуда ничего не исчезает и не уходит. Нам нужно дальше находить какие-то механизмы решения вопросов и двигаться вперед. Уверен, что большинство застройщиков, которые ориентированы сейчас на развитие, увидят большую перспективу в части участия в социальных проектах, проектном финансировании за счет бюджета.
Развитие рынка жилого строительства, уверен, никак не сбавит темп. Недавно сравнивал статистику по предыдущим годам — сроки и объемы вводимого жилья существенно не сократились. Они также находятся на уровне 2019 года. Что нам покажет в итоге этот год — пока сказать сложно, но, уверен, что значительного снижения темпов жилищного строительства не будет наблюдаться.