— Никита, вы являетесь экспертом в сфере инвестиций на рынке недвижимости. Расскажите об ошибках у начинающих инвесторов.
— Да, действительно, начинающие инвесторы достаточно часто допускают ошибки. На самые важные из них я бы обратил внимание. Первое — это некачественный юридический анализ объекта. Вторая ошибка очень распространенная — это неверная оценка стоимости объекта. Также к ошибкам можно отнести покупку неликвидной недвижимости и непонимание ситуации, которая складывается на инвестиционном рынке. Помимо этого, отмечу часто встречающуюся ошибку — это нехватка времени у инвесторов и отсутствие команды.
— С какими проблемами и трудностями встречаются эти инвесторы?
— Тема инвестиций в недвижимость очень заманчива. Люди чаще всего сталкиваются с тем, что не понимают всю ситуацию до конца, надеются, что это легко. Всем нравится купить дешевле — продать дороже. А когда это не 100 рублей разница, а несколько сотен тысяч рублей или даже миллионов, то особенно. Поэтому первая ошибка — иллюзия на легкие деньги. Уилл Роджерс сказал: «Самый быстрый способ удвоить деньги — сложить их пополам и убрать в карман». Мы не просто сохраняем их в кармане, а увеличиваем их реальную доходность.
В недвижимости можно очень хорошо зарабатывать. Например, мы в первом квартале этого года закрыли один из объектов на 191% годовых. Купили квартиру и буквально за 25 дней мы ее уже продали. В инвестициях возможность заработать есть и действительно хорошая, но существует много подводных камней.
— Объясните, что значит некачественный юридический анализ объекта?
— Есть разные варианты инвестиций. Это может быть срочный выкуп и покупка залоговой недвижимости. Здесь инвесторы могут столкнуться с некоторыми сложностями. Первая ситуация, когда вынесено заочное решение суда и ответчик может отменить это решение. Во-вторых, это когда человек подал на банкротство, соответственно, данную сделку могут признать недействительной и вернуть ее в конкурсную массу. При этом покупатель будет лишен права собственности на квартиру, он будет включен в реестр кредиторов для того, чтобы вернуть денежные средства. Но свои деньги вы будете возвращать десятки лет. Это, действительно, очень неприятная ситуация.
Третий момент, на который следует обратить внимание, это лица, имеющие право на проживание в этой квартире, например, пребывающие в колонии. То есть, в расширенной выписке такое лицо может не быть отражено, а после освобождения может прийти и жить в квартире. Поэтому покупателю стоит заказать архивную выписку.
В-четвертых, это когда вы предварительно оплатили сделку, не проверили ограничения от судебных приставов или обременения на проекте. При этом сделку приостановили. А покупатель уже передал деньги, и в дальнейшем ему нужно будет в судебном порядке требовать договоры и признания права собственности.
— Когда вы говорите о неверной оценке стоимости объекта, что имеется в виду?
— Как правило, это бывает следующим образом. Когда вы заходите анализировать объект на рынке, смотрите на объявления, опубликованные другими собственниками, и ориентируетесь на их цены. Но это не является фактической ценой, за которую можно продать квартиру, там указана желаемая цена, то есть, какую сумму в идеале они хотят получить. И с течением времени такие объявления понижаются и понижаются. Поэтому в этом случае можно потерять деньги. Также хочется отметить, что 80% покупателей и продавцов неправильно оценивают стоимость жилья.
Также не стоит недооценивать первый и последние этажи, по стоимости они всегда ниже, чем квартиры на средних этажах. Еще один момент, когда объект находится на втором этаже, и окна выходят на крышу. Такую ошибку допускают при покупке, потому что просто не приехали посмотреть объект. Такое жилье очень неликвидное, на котором люди регулярно попадаются.
Например, есть много фактов, которые влияют на цену, и знать их может профессионал. Я бы добавил, профессионал, просчитывающий все на два шага вперед. Мы осуществляем серьезную аналитику объектов. Также отмечу, что есть объекты, где все хорошо по коммуналке, а по фонду капитального ремонта долг в несколько сотен тысяч. При этом если открывается новый лицевой счет, то долг по ФКР переходит к новому собственнику.
— Если говорить о ликвидности объектов, что стоит учитывать в этом вопросе, и на что обращать внимание?
— Опять же, обращать внимание на первые и последние этажи. Второй аспект — это любое жилье меньшей площади лучше продаются, чем объекты с большой квадратурой. Например, однокомнатные квартиры более ликвидны, чем двухкомнатные, двухкомнатные, соответственно, более ликвидные, чем трехкомнатные. С коммерческими помещениями точно такая же ситуация. По домам и по земле то же самое. И третий момент, эконом сегмент всегда лучше и легче продается, в отличие от лакшери.
— По вашему мнению, выгоднее инвестировать в две однокомнатные или одну двухкомнатную квартиру?
— Хочется всегда зарабатывать больше и получить шаблон или волшебный рецепт. Тут работа гораздо глубже. Нужно смотреть на ситуацию на рынке. Вообще, если у вас немного конкурентов на рынке, то лучше купить однокомнатную квартиру и быстрее ее продать. А если на однушки очень много предложений, то я бы порекомендовал купить двухкомнатную квартиру. Поэтому я говорю, что тут очень тонкая аналитическая работа по многим критериям, и готового шаблона нет. Наши аналитики смотрят все варианты, которые влияют на продажу, и это позволяет в кратчайшие сроки реализовывать объекты.
— Вы работаете в команде. Но расскажите, а в какие процессы приходится погружаться лично?
— Конечно, вникаю во все тонкости на всех уровнях, но на каждом уровне работают профессионалы. Это аналитики, юристы, адвокаты, риэлторы, люди, осматривающие объекты в разных регионах.
Например, недавно у нас была такая ситуация. Прямо в процессе торгов мы искали информацию, какая земля относится к объекту. И узнали с юристом, что одна только земля плюсует 14-15 млн к объекту. Этого не знали наши конкуренты на торгах. Мы забрали здание и плюсом к нему землю. Это потому что работают профессионалы, и у нас угол обзора очень широкий. Сразу смотрю все варианты и дополнительные возможности для того, чтобы выжать максимум для наших инвесторов. Мы стараемся просчитывать все на два шага вперед. У нас есть люди, которые через профессиональные связи, знания и опыт решают самые сложные задачи.
— Если говорить о входе на рынок инвестиций в недвижимость, он легкий, на ваш взгляд, или сложный?
— По-моему, возможно в этой жизни все. Если очень хочется, можно самим разобраться, вникнуть и добиться результатов. Но, при этом вы потратите много лет на все это, а работая с профессионалами, достичь результата можно проще и быстрее. По нашей статистике, каждый, кто пробовал инвестировать сам, зарабатывал в среднем в три раза меньше, а некоторые даже в пять раз. Поэтому этот промежуток можно сократить, работая с профессионалами.
— Работаете ли вы с новыми инвесторами? Есть ли какие-то ограничения по входу в вашу инвестиционную компанию?
— Да, конечно же, мы работаем с новыми инвесторами. Какие-то проекты мы им предлагаем, какие-то проекты отдаем нашим постоянным инвесторам. Отмечу, что 100% инвесторов за последние 3,5 года продолжают с нами работу и наращивают свой капитал. То есть, никто не вышел, все продолжают инвестировать с нами. Если есть желание и интерес зарабатывать в этой сфере с профессионалами на рынке, то, да, мы проводим встречи с новыми клиентами.
— Можете поделиться планами и рассказать, над чем работаете сейчас?
— В данный момент нас больше интересуют большие и коммерческие помещения. Вижу, что на этих проектах можно получать достаточно хорошую доходность. Очень удобно в работе с такими проектами получать денежный поток от действующих арендаторов, пока вы снимаете ограничения и обременения.