— Никита, расскажите, как сделать 90% годовых на инвестициях в недвижимость? Это реальные цифры, или мы гипотетически говорим о таких процентах?
— Конечно, реальные.
— Как вы это делаете?
— В этом вопросе большую роль играют логичность и последовательность действий. Есть схема, по которой мы работаем уже несколько лет. Открою вам внутреннюю информацию. Мы работаем через срочный выкуп и покупку недвижимости с торгов. И здесь есть свои секреты.
Первый этап нашей работы — это поиск объектов через агрегатор. Такая система аккумулирует множество площадок с лотами на продажу. Агрегатор дает большое количество объектов для анализа. После нахождения интересных объектов, прежде чем что-то выкупать, идет просев от нашего аналитика. Он отбирает наиболее доходные проекты. Затем территориальный менеджер делает еще одну проверку на доходность. Этот этап очень серьезный. Также объект подвергается проверке на юридическую чистоту и дополнительной проверке по всем каналам.
Финишный этап — мое решение по каждому объекту, где я лично проверяю все лоты. Только после всех вышеперечисленных действий начинается работа по привлечению инвесторов. Уже потом выкуп и продажа объекта.
— Получается, что вы берете на себя всю основную работу по поиску и проверке любых объектов?
— Да, действительно, все выполняем мы. Команда работает по такой схеме, где за каждым пунктом еще больший пласт работы. И именно это дает нам такие цифры и результаты. Отмечу, что показатель в 90% — это не максимум в наших кейсах, были объекты по 181%. И даже на 207% есть проект, в котором мы реализовывали коммерческую недвижимость. Звучит фантастично, но это реальность.
При этом если посмотреть нашу статистику за последние три с половиной года, то увидим, что с 36% объектов мы получаем 15-40% годовых, 32% — это больше 70% годовых, а 15% от общего количества проектов превышают 100% годовых. Такие цифры — это отличный результат в сфере инвестиций, а в недвижимости особенно.
Хочется отметить, что цифры — это не самое главное. По моему мнению, самый ценный ресурс в нашей жизни — время. Своей миссией считаем важным сохранить время инвесторов на свою жизнь. На себя, на свою семью, на свои интересы. Свобода, которую люди получают, дает возможность распоряжаться своим временем, путешествовать, выбирать, в какой стране им сегодня позавтракать. Именно в такую жизнь мы ведем людей, я перед собой такие ставлю цели. Наша задача — взять на себя все сложные вопросы, а инвесторам подарить свободу.
— С какими рисками могут столкнуться инвесторы?
— Риски присутствуют всегда. Здесь у нас этот вопрос закрывается качественной и профессиональной работой юриста или, если требуется, адвоката. Благодаря слаженной работе мы отсекаем основные риски, каждый специалист прорабатывает проект на своем этапе. В рисковые проекты наша команда не входит.
— А как получаются такие большие проценты?
— Здесь главное — это выборка объектов. Каждый день мы мониторим объекты, которые предлагают многие агрегаторы. Зачастую бывает так, что никто не заявился, другие игроки не увидели проект, не выкупили, кому-то не хватило денег. К этому вопросу подходим очень внимательно, тщательно выбираем объекты, не берем, не проверив, лишь бы взять. Плюс у нас есть своя методика продажи объектов, на которых мы предварительно делаем ремонтные работы. Мы умеем их быстро продать. Когда я говорю «быстро», имею в виду сроки в одну неделю. Это очень короткий временной промежуток, специалисты понимают.
— Может ли инвестор самостоятельно достигать таких цифр?
— Конечно, может. Но на это нужно потратить очень много лет. Как правило, часто у начинающих инвесторов показатели не очень высокие. Это обусловлено тем, что отсутствует система в работе, нет достаточного количества денежных средств, а также нет достаточного опыта и насмотренности объектов, которым располагает наша команда. То есть, шансов значительно меньше, и времени инвестор потратит значительно больше. К примеру, если у тебя есть 2 млн, и ты заявляешься на какие-то объекты с такой суммой, то найти интересные проекты достаточно сложно.
Системности в действиях на этом рынке не хватит, для того чтобы отыскивать такие интересные проекты.
Периодически, раз в 3-4 месяца выкупаем крутые объекты, от которых получаем сверхдоходность. Но опять же, это работа команды, профессиональное видение реализации проекта, понимание, где и как можно заработать.
— Сколько времени потребуется, чтобы наработать чутье?
— Хочется сказать, что с этим или рождаются, но нет. Это нарабатывается. Здесь вопрос не времени, а качества работы. Нужно тренировать насмотренность инвестпроектов, чувствовать психологию конечного потребителя, понимать, что именно для них важно. Следует постоянно учиться и развиваться, ежедневно пополнять свои знания, ездить на конференции, наблюдать за фишками застройщиков, искать интересные решения, чтобы можно было включать это в свою работу.
Мы предлагаем, например, дизайнерские решения для эконом жилья, что дает совершенно другое восприятие у покупателей. Наша команда не просто покупает дешевле, а продает дороже. Мы помогаем людям начать новую жизнь. Это действительно важно для нас. Таким образом, оформляем и создаем красоту для покупателя, и при этом реализуем объекты быстрее. Мы вкладываем душу в наши проекты, это правда!
— А стоимость таких работ перекрывается доходностью? За чей счет делаются такие улучшения?
— Конечно, мы все просчитываем, вносим это в смету. Тут дело в том, что это не дорогостоящие проекты, а эконом. И с помощью работы дизайнера создается очень крутое решение. Люди не сделают это сами для себя, а мы можем помочь им приобрести не просто жилье, а новый красивый дом. Продумаем и оформим.
— Никита, расскажите о сложных проектах. Ведь часто встречаются объекты с обременениями, бюрократические проволочки задерживают реализацию.
— Конечно, с этим мы часто сталкиваемся. И тут есть два решения. Первое — это наработанные контакты и свои люди, которые помогают в решении многих вопросов. Мы в этой сфере уже давно, поэтому во многих городах имеем знакомых специалистов. Но, отмечу, что все свои запросы подкрепляем документально. Мы можем параллельно позвонить и попросить, чтобы про нас не забыли или пошли нам навстречу. Просто связи помогают не терять время.
Второй момент — это грамотный юрист, который знает, кому и какую бумагу написать, чтобы ускорить процесс.
— А как правильно выбрать профессионалов, на что стоит смотреть, если хочешь начать инвестировать?
— Во-первых, нужно внимательно относиться к частным брокерам. Как правило, они не разбираются в юридической составляющей проектов, а также не понимают, с какими проблемами может столкнуться инвестор после приобретения объекта. Некоторые брокеры покупают для вас объект, а там куча обременений, других кредиторов или иные проблемы. А вы при этом остаетесь со всеми этими проблемами один на один. То есть, они помогают купить объект, и на этом все. Здесь их работа заканчивается. Брокеры получают свои деньги и удаляются. В этом случае вы должны иметь юридическое образование, или же придется обратиться за консультацией специалиста. У нас все работают на результат, и ваш доход равняется нашей прибыли, поэтому мы заинтересованы в успехе инвесторов.
Второй момент, важно посмотреть, что у компании или частного брокера за спиной. Узнать, какие проекты он реализовывал, сколько по времени это длилось. В-третьих, обратите внимание на команду, которая сможет обеспечить мощный выход из проекта. Те, кто обещают инвесторам высокую доходность, должны иметь сильную команду профессионалов.
— Если резюмировать, что нужно для того, чтобы достичь 90% годовых в инвестировании в рынок недвижимости?
— Первое — это поиск интересных проектов через аналитика. Во-вторых, необходим грамотный юрист для проверки объектов. Третий момент — быстрое решение вопросов, полезно иметь деловые связи в органах власти. А также не стоит терять время, важна быстрая продажа.