— Ситуация сегодня нестабильная. Как вы считаете, это по-прежнему так?
— Да, это так. Многие люди ожидают выгодной ситуации.
— Какие можно дать советы?
— Первый, необходимо обязательно быть в курсе новостей, что происходит на геополитической арене. Второе — не ограничиваться своим городом, в котором привыкли работать и покупать недвижимость. Нужно смотреть в большом размере, смотреть на ближайшие города, может даже на всю Россию. Благодаря профессиональным игрокам можно, таким образом, продуктивно работать даже в этом году. Третий момент — регулярный мониторинг рынков по два раза в день. Не выключаться и делать скидку на ситуацию, которая сейчас происходит на рынке недвижимости.
— В сложные времена всегда есть возможности для развития. Во все ли кризисы люди могут расти?
— Сейчас, конечно, нетипичная ситуация. Большого опыта даже у профессионального заболевания нет, но, на мой взгляд, это приближается время для роста. Один из наших последних кейсов — пару месяцев назад мы продали рынок в одном из городов, в результате чего мы продали в пять лет и четыре месяца. Люди, которые владеют недвижимостью, сейчас очень сильно удивлены. Мы не ожидали, что будем продавать по такой низкой цене. Но мы делаем скидки на сегодняшнюю ситуацию. При этом наши инвесторы хорошо заработали, этот проект закрыли в сумме около 57% годовых. Конечный покупатель приобрел невероятный актив. У нас на этом рынке среди арендаторов были и сетевые, федеральные компании. Это большая победа для покупателя. Если в результате СВО такой инвестор выкупит много построенных объектов, это большой прирост к его капиталу.
— Как замирание, просто результат на рынке?
— Сейчас спрос на достаточно низком уровне. На обычных людей, которые составляют примерно 90% от рынка, это особо никак не отражается. Это минимальные финансовые потери, либо плюс в зависимости от задачи. Что касается профессиональных игроков рынка, для большинства это не очень хорошо, потому что сложнее реализовывать проекты, некоторые из проектов замораживаются.
— Если говорить про непрофессиональных игроков рынка, а про обычных покупателей, когда для них лучшее время для совершения сделок?
— То, что сейчас происходит на рынке, абсолютно то, чего не должно было быть. Обычный человек сейчас должен активно себя вести на рынке, так как сегодня наиболее благоприятные обстоятельства. Можно диктовать свои правила и условия. Можно приходить к любому покупателю и пробовать его прокачивать. Это и понижение цены, многие люди активно идут на это, дополнительные условия — рассрочку пробовать попросить. В нынешней ситуации многие люди и на это пойдут.
— Некоторые люди начинают завышать цены на объекты, чтобы продать дороже. Это возможно сегодня?
— Действительно, есть и такие ситуации. Они меня как профессионального игрока очень удивляют, хотя у кого-то получается реализовывать объекты. Всегда будет небольшое количество проектов, которые попадут даже в сложное время в разряд тех, кто покупает по завышенной цене. В большинстве случаев на рынке такое невозможно. Сейчас все правила диктует покупатель. Спрос на уровне 20-30% от прошлого года.
— Какие объекты на рынке сегодня можно назвать привлекательными? На что нужно обратить внимание?
— Сейчас нужно широко смотреть на рынок, обращать внимание на те категории, с которыми ранее не работали. Если вы привыкли работать на квартирах, то обратите внимание на землю. Может быть, можно заработать на переводе из одной категории в другую земель. Может быть, можно на гаражах заработать. Призываю наблюдать за всем. У людей тоже ситуации нетипичные. У кого-то могут возникнуть сложные обстоятельства, ввиду которых они будут серьезно понижать цену, что не произошло бы год назад.
— Какой стратегии вы сегодня придерживаетесь, какие советы можете дать инвесторам в сфере недвижимости?
— Придерживаемся стратегии регулярного мониторинга цен на рынке. Аналитики по два раза в день наблюдают, что происходит с ценами. Рынок очень быстрый. Есть игроки, которые и сейчас остро держат фокус на рынке. Один час может решить судьбу интересного проекта. По максимуму обращаем внимание на коммерческую ликвидную недвижимость. Есть и исключения, смотрим на объекты, которые с виду не очень ликвидные, но видим, что из них технически можно сделать маленькие помещения. Например, купили здание на несколько тысяч квадратов, поделили его на маленькие коммерческие помещения, заселили арендаторами. Сразу представляем себе, кого туда заселим, кому это будет интересно, для какого конкретного бизнеса оно подойдет.
— Насколько рынок недвижимости зависит от геополитической ситуации?
— На мой взгляд, в данных условиях целиком и полностью. Как показывает практика прошлых кризисов, когда закончится СВО, это будет отсечка для всех. Рынок по спросу начнет добирать все то, что потерял. Будут расти цены, будут реагировать банки на эту ситуацию.
— В чем сегодня основная проблема на рынке недвижимости?
— Основная проблема в непонимании того, что происходит на рынке. Люди замерли. Сейчас нужно себя максимально активно вести, пользоваться ситуацией. Сейчас много выгодных предложений.
Инвесторы проигрывают, потому что доходности относительно прошлых лет имеют меньше. Обычные покупатели проигрывают, потому что не решают свои проблемы, возникает много страхов. Жизнь не остановилась, люди все также рожают детей, женятся. Но есть испуг, связанный с тем, что не будет возможности гасить ипотеку, можно потерять работу, эти страхи сковывают людей. Важный момент, сейчас скоринг стал более жестким. Некоторые люди сейчас не идут в банк, потому что считают, что сейчас меньше выдают кредиты. Не надо отсекать возможности на корню.
Третий момент — люди живут иллюзией того, что цены упадут еще больше через полгода, тогда можно будет купить недвижимость дешевле. В 2023 году, возможно, будем видеть такую же картину как и в 2022. Но у 90% людей ситуация такая — продать свою квартиру, коммерцию и купить новую. В таком случае происходит то, что и на свою недвижимость цены падают. Выигрыша нет.
— Как относится к тем прогнозам, которые сегодня есть?
— Всегда вспоминаю ситуацию 2019 года. Когда в начале года многие подозревались в том, что рост будет на 30%. Что мы увидели потом? Ситуация с коронавирусом , рынок умер в моменте месяца на три. И те же самые эксперты уже говорят о других вещах. Рынок недвижимости — это живая субстанция, которая постоянно меняется, которая зависит от большого количества разнообразных вкусов. Необходимо быть в инфополе , наблюдать за тем, что происходит, и понимать, если вы соблюдали сегодня того или иного профессионала, то он вам говорит из возможных ситуаций, но завтра все может быть по-другому.