2022 год оказался достаточно непростым для рынка недвижимости. Геополитическая ситуация заметно повлияла на статистику продаж. По данным ЦИАН, потенциальный спрос на первичном рынке в России был на 26% ниже, чем в 2021-м. Причем основное падение потребительской активности пришлось на апрель-май, когда выросли процентные ставки по ипотечным кредитам. Оживление на рынке наблюдалось с июля по сентябрь, когда была перезапущена льготная ипотека на новостройки, а также со второй декады октября по декабрь.
Как рассказали в Группе компаний «ОДСК», существенную роль на дисбаланс спроса на рынке недвижимости в 2022 году оказало сильное колебание ипотечных ставок. В феврале ЦБ резко поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней моментально выросли ставки по ипотеке на новостройки — в марте-апреле она достигала 19-20%. К середине года произошло снижение до 9%, а к концу 2022 года —7%.
Одновременно с этим были продлены сроки действия льготной программы, что позволило ей сохранить роль драйвера ипотечного сегмента до конца 2022 года. Кроме того, был увеличен максимальный лимит ипотечного кредита для регионов с 3 млн до 6 млн рублей. Таким образом, у заемщиков появилась возможность увеличить бюджет на покупку квартиры.
«Немаловажную роль в увеличении доли ипотечных сделок играют и программы субсидирования процентной ставки со стороны застройщиков. Такие программы важны для заемщиков, они позволяют им купить квартиру на максимально выгодных условиях, — отметили в ГК ОДСК. — С 2023 года были изменены критерии по программе «Семейная ипотека» — теперь под ее условия подходят не только семьи, у которых родились дети после 01.01. 2018 года, но и семьи, у которых как минимум два ребенка не достигли 18 лет. Этот факт также влияет на увеличение сделок с использованием ипотечных кредитов».
В декабре 2022 года, да данным ЦБ, кредитные организации предоставили более 176 тыс. кредитов на общую сумму почти 700 млрд рублей — это стало историческим максимумом по объему выдачи за весь период наблюдения (предыдущее рекордное значение было зафиксировано в декабре 2021 года — 641,3 млрд рублей).
Ипотека с господдержкой
В период экономической турбулентности госпрограммы выходят на передний план и становятся ключевой мерой поддержки развития российского рынка недвижимости. Согласно данным Домклик, в прошлом году новое жилье с помощью ипотечных госпрограмм приобрели более 249 тыс. человек. Общая сумма льготных жилищных кредитов составила 1 трлн рублей. При этом повышение интереса населения фиксируется во всех регионах, которые лидируют по количеству сделок: прирост количества выдач льготной ипотеки составляет 1–8%.
Так, в Орловской и Липецкой областях самым востребованным кредитным предложением среди населения являются программы субсидированной ипотеки. В ГК ОДСК это связывают с тем, что максимально возможный лимит ипотечного кредита — до 6 млн рублей — позволяет заемщикам рассмотреть множество вариантов квартир и выбрать для себя наиболее подходящий.
«ГК ОДСК находится в тесном сотрудничестве с администрациями Орловской и Липецкой областей по совместной программе «Приобретение жилья на первичном рынке с использованием кредита со сниженной процентной ставкой», — добавили там. — Эта мера поддержки позволяет заемщикам получить ставку по ипотеке ниже ставки льготных ипотечных программ, что, в свою очередь, дает возможность большему числу желающих приобрести жилье».
Более того, наряду с льготными программами по ипотеке, увеличение размера материнского капитала позволяет большинству молодых семей приобрести свое первой жилье или улучшить свои жилищные условия, отметили в компании.
Дополнительным стимулом для развития рынка недвижимости, считают в Группе компаний «ОДСК», может стать запуск льготной ипотеки или специальных программ для вторичного жилья. Существенный процент покупателей новостроек получают средства на покупку новой квартиры или на первоначальный взнос по ипотеке от продажи имеющегося жилья. Сейчас в правительстве идет активное обсуждение льготной ипотеки для вторичного рынка. Внедрение данной программы приведет к увеличению числа сделок на вторичном рынке и, таким образом, продавцы старого фонда получат деньги на покупку квартир в новостройках. Альтернативой государственным льготным ипотечным программам могут быть ипотечные программы от застройщиков, а также заключение договоров долевого участия с условиями рассрочки платежа.
Что предлагают застройщики
В прошлом году в условиях снижения спроса у застройщиков широкое распространение получили дополнительные меры по стимулированию спроса: субсидированные ставки, комбинация рассрочки и кредитов. Например, в ГК ОДСК активно работают по ипотечным программам с субсидированной ставкой, но в основном по трехкомнатным квартирам. Причем в отличие от большинства застройщиков, если заемщик оформляет ипотеку со сниженной ставкой, стоимость квартир не повышает. Таким образом, у покупателей есть возможность купить квартиру уже большей комнатности по справедливой цене, а не завышенной. Ставку по ипотеке получают ниже рыночной.
В том числе строительный холдинг предлагает клиентам уникальное предложение — просторные квартиры с верандами по отличной цене в доме класса комфорт-плюс. Аналогов такому предложению в регионе присутствия нет. Причем на старте продаж стоимость квадратного метра в отдельных лотах этого жилого комплекса ниже, даже чем в строящихся проектах комфорт-класса.
Ключевая ставка и рынок недвижимости
Банк России на заседании 28 апреля сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых — уже в пятый раз подряд с сентября 2022 года (тогда она снизилась с 8 до 7,5%). Как пояснил регулятор, текущие темпы прироста цен увеличились с конца 2022 года, но остаются умеренными, экономическая активность растет быстрее, чем предполагалось в февральском прогнозе.
Для рынка недвижимости сохранение ключевой ставки — это позитивный сигнал, считают в ГК ОДСК. Это положительно скажется не только на рынке недвижимости, но и на строительной отрасли в целом. Во-первых, застройщики получили сигнал о том, что условия проектного финансирования кардинально не изменятся. А значит, девелоперы могут планировать свою деятельность на более длительный срок и запускать новые проекты. Во-вторых, заемщики могут рассчитывать на то, что условия ипотечных программ не претерпят кардинальных изменений. Решение ЦБ даст дополнительную уверенность участникам рынка и поддержит доступность ипотеки для населения.
В целом, по прогнозам ЦБ, ипотечное кредитование в России по итогам 2023 года может показать рост в диапазоне от 13% до 17%, а в 2024 и 2025 году — 10-15%.
ПАО «Специализированный Застройщик «Орелстрой», ООО «Специализированный Застройщик «Одск-Л4». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф.
Реклама. Рекламодатель: ООО «ОДСК», odsk-group.ru