В 2023 году рынок премиальной недвижимости продемонстрировал достаточный запас прочности на фоне обострившихся вызовов для российской экономики. Высокая покупательская активность стала общим трендом для рынка элитного жилья.
Убедительным аргументом для инвесторов стал дешевеющий рубль на фоне сохраняющихся без изменений рублевых цен. В сегменте элитной недвижимости за счет роста конкуренции среди застройщиков, выхода на рынок новых игроков, интересных лотов, индивидуального подхода к клиентам сложились уникальные условия для покупателей, подстегнувшие и без того высокий спрос. Кроме того, недвижимость премиум-класса стала чаще рассматриваться в качестве долгосрочной инвестиции, что также отразилось на количестве сделок, закрытых по итогам года.
Высокобюджетная стабильность
Повышение ключевой ставки Центробанка не стало для сегмента критическим. По статистике девять из десяти покупателей дорогостоящего жилья не используют для этих целей заемные средства, а значит, не привязаны к уровню банковских ставок.
Рублевые цены предложений в сегментах премиум, элит и де-люкс за 2023 год практически не изменились, а курс рубля к доллару ослаб в полтора раза, что дополнительно подогрело интерес целевой аудитории. В результате, за минувший год число только инвестиционных сделок с высокобюджетной недвижимостью в Москве выросло в полтора раза. А общее число проданных лотов увеличилось за год на 50%.
Тенденция к увеличению спроса на элитную недвижимость сохранилась и в первом квартале 2024 года.
По данным «Ricci | Жилая недвижимость», на сегодняшний день объем элитной недвижимости занимает 3,1% от всего предложения рынка. Доля предложения элитного сегмента в 2024 году увеличилась на 0,4% относительно показателей прошлого года за аналогичный период. Спрос на «элитку» вырос на 64%, без учета показателей за март 2024 года относительно показателей первого квартала 2023 г. Доля от общего проданного объема также повысилась и составила 0,8% (+0,4% относительно показателей первого квартала 2023 года).
Тренды уходят в регионы
Рост спроса на премиальную недвижимость фиксируется и в российских регионах. Достаточно взглянуть на изменившуюся в последний год картину заявленных новостроек. В Воронеже, например, концу первого квартала 2024 года количество строящихся объектов премиум-класса превысило десять. Как правило, это среднеэтажные здания, преимущественно расположенные в центральной части города. Стоимость таких проектов доходит до 1 млрд руб, а цена квадратного метра начинается от 150 тыс. руб. Все заявленные объекты планируется ввести в эксплуатацию до конца 2026 года. Сами застройщики позиционируют проекты как клубные, хотя, по мнению экспертов, большинство из объектов не отвечает всем признакам клубного дома. Онако спрос на элитное жилье у платежеспособной аудитории довольно высокий. Воронежские девелоперы также отмечают изменение портрета покупателя — на сегмент элитной недвижимости обратили внимание не только традиционно активные инвесторы в возрасте от 50 лет, но и клиенты в возрастном диапазоне 35-45 лет. Застройщики считают, что «молодеющий» спрос свидетельствует о том, что девелоперы нашли подход к аудитории и готовы предлагать рынку разные концепции проектов.
Инвестиции в бетон: сейчас или завтра?
Сегодня у покупателей-инвесторов появилась возможность не только сохранить, но и приумножить свои средства. Приобретение высокобюджетной недвижимости позволяет защитить накопления от обесценивания в результате инфляции и обезопасить их от валютных рисков. Однако, не обходится и без отложенного спроса — некоторые потенциальные инвесторы заняли выжидательную позицию, ошибочно считая, что цены на элитную недвижимость начнут падать. При этом эксперты рынка утверждают, что, скорее всего, этого не произойдет. В значительном снижении стоимости элитных новостроек не заинтересованы ни девелоперские компании, закупающие строительные материалы и инженерное оборудование по высоким ценам, ни банки. Кредитно-финансовым организациям невыгодно снижение цен на недвижимость, поскольку возрастает риск невозврата кредитов девелоперами.
«На рынке высокобюджетной недвижимости Воронежа конкуренция между застройщиками по факту невелика. Заявленные объекты – это максимум 350-400 квартир, если речь идет именно о клубном жилье. 400 квартир в масштабах миллионного города — это очень немного. Логичнее говорить об определенном дефиците качественного жилья, нежели о затоваренности рынка элитными объектами. Тем более, что далеко не все заявленные проекты соответствуют требованиям «клубных» домов. Инвесторы подбирают объекты очень тщательно, просчитывая уровень ликвидности на многие годы вперед. Разумеется, прежде всего интерес вызывают дома в историческом центре, с премиальными отделками и небольшим количеством квартир. Высокобюджетную недвижимость сейчас покупают предприниматели, топ-менеджеры банков, государственных корпораций и иных компаний. Многие из них приобретают элитное жилье в инвестиционных целях. Мы отмечаем и приток покупателей из российских регионов, заинтересованых в покупке дорогой качественной недвижимости в Воронеже. Наш город комфортен и для жизни, и для ведения бизнеса, так что интерес к объектам премиального сегмента обоснован. Потенциальных инвесторов не пугает стоимость квадрата клубного жилья даже «на котловане. Тем более, что оснований ждать уменьшения цен в целом по рынку нет — стройматериалы продолжают дорожать. Наших покупателей, в первую очередь, интересует локация, качество проекта, набор опций и предсказуемое соседство.
Таким образом, высокобюджетная недвижимость по-прежнему остается востребованным инвестиционным продуктом.
Инвесторы традиционно придерживаются двух основных стратегий. Одни покупают элитное жилье с целью сдачи в аренду, другие для последующей перепродажи. В первом случае при покупке квартиры или апартаментов в комплексе на высокой стадии строительства или перед сдачей объекта в эксплуатацию можно начать быстро получать доход. Раньше, сдавая элитную квартиру в аренду, владелец зарабатывал до 7% годовых. После февральских событий 2022 года этот показатель снизился до 4%, однако ситуация постепенно приходит в норму. Когда покупатель выбирает недвижимость для последующей перепродажи, ему стоит рассмотреть жилые комплексы на ранних стадиях строительства. В таких проектах стоимость квадратного метра растет со старта продаж до ввода в эксплуатацию независимо от инфляции и иных факторов. Продажа квартиры или апартаментов перед сдачей комплекса или после нее позволит получить до 20% прибыли.
При выборе комплекса необходимо учитывать такие критерии, как локация, в которой он возводится, транспортная доступность, концепция проекта, наличие рядом развитой социальной инфраструктуры, парков и набережных.
Рассматривая предложения элитного сегмента как инвестиционный актив, следует понимать, что будущие покупатели или арендаторы такой недвижимости ― это люди, которые ценят приватность, уют и комфорт, а также атмосферу места, в котором живут. При этом, чем ближе к историческому центру города располагается объект, тем выше его ценность».
Справка
В 2023 году СК «Акцент» приступила к строительству десятиэтажного клубного дома «К15» в центре Воронежа на площадке бывшего цеха хлебозавода № 4 на ул. Кольцовской, 15.
Сдать 74-квартирный дом планируют к 2026 году. В настоящий момент уже полностью закончено устройство подземных паркингов под двумя секциями здания. Всего же проектом предусмотрено строительство на участке трех секций — семь, восемь и девять этажей соответственно. Заявленная сметная стоимость строительства — 1 млрд рублей, цена квадратного метра в клубном доме «К15» начинается от 230 тыс. рублей.
Реклама. Рекламодатель: СК «Акцент-сити», www.sk-akcent.ru