Ежегодно Костенки посещают около 40 тыс. туристов — это один из самых популярных объектов Воронежской области. Однако эксперты уверены: реальный потенциал территории намного выше. Уникальные ландшафты и археологическое наследие мирового уровня позволяют создать здесь круглогодичный рекреационный кластер. На фоне растущего спроса на внутренний туризм и государственной поддержки отрасли частные инвестиции в подобные проекты становятся драйвером развития регионов. Один из таких инвестиционных проектов «Костенки Ривьера» — участок площадью 100 га — отвечает дефициту качественной инфраструктуры для длительного всесезонного отдыха и семейного размещения.
Руководитель ГКУ Воронежской области «Агентство по привлечению инвестиций и региональному развитию» Елена Лапина называет Костенки стратегическим приоритетом региона до 2035 года: «Сегодня Костенки — это мировой бренд палеолита, но при этом он используется лишь на 2,4% от общего турпотока Воронежской области. Концепция развития историко-природного парка «Костенки-Борщево-Архангельское» призвана устранить этот дисбаланс, превратив уникальное наследие в драйвер экономики Хохольского района». По ее словам, создание нового туристического кластера обеспечит мультипликативный эффект для малого бизнеса, сельских территорий и занятости местного населения, став третьей точкой притяжения наравне с Дивногорьем и дворцом Ольденбургских.
Место, где зарождалась история человечества
Костенки славятся уникальной концентрацией археологических памятников эпохи палеолита. Музей-заповедник входит в топ-3 самых посещаемых достопримечательностей Воронежской области. Как поясняет археолог Сергей Лисицын, много лет исследующий территорию, здесь находится объект культурного наследия — стоянка Костенки 6, самая древняя из всех костенковских стоянок. Ее возраст составляет почти 50 тыс. лет.
«По имеющимся данным, тут могли обитать либо поздние неандертальцы, либо первые представители Homo sapiens sapiens — наши прямые предки». На основе находок, сделанных в Костенках, выделена стрелецкая археологическая культура, а предметы с этой стоянки хранятся в фондах ведущих музеев страны — Кунсткамере, Эрмитаже, а также в музее-заповеднике «Костенки», — говорит Лисицын.
Глава Костенского сельского поселения Ирина Трущенкова также подчеркивает уникальность территории: «Здесь сочетаются живописные ландшафты и богатейшая история, насчитывающая десятки тысяч лет — от палеолита до скифов. Перечислять можно бесконечно. Территория привлекательна не только для местных жителей, но и для инвесторов». По ее словам, туристический поток в последние годы заметно растет: с 2024 года ежегодно число посетителей парка увеличивается в среднем на 2,5 тыс. человек.
«Развитие территории начинается с людей, которые здесь живут. Мы обязаны обеспечить их качественными коммуникациями. При этом наша главная задача — сохранить первозданную красоту Костенок, не допустить нарушения ландшафта или негармоничной застройки», — добавляет глава поселения.
Археологические исследования на территории ведутся в соответствии с 73-м Федеральным законом, который требует предварительного обследования перед любыми строительными работами. Сергей Лисицын объясняет, что «прежде чем прокладывать дорогу, тянуть линию электропередач или возводить здания, необходимо убедиться, что в земле нет ценных находок». Это накладывает определенные ограничения, но одновременно гарантирует сохранение уникального культурного слоя, что повышает ценность территории для долгосрочных проектов.
Рынок и тренды: почему рекреационные проекты востребованы
По прогнозам, в 2026 году по стране может быть совершено более 185 млн турпоездок. Внутренний туризм продолжает развиваться темпами 3–5% в год, при этом все большее значение приобретают активные и содержательные маршруты в малые города и сельскую местность. Пример Краснодара с парком Галицкого, в который бизнесмен вложил около 4 млрд руб. личных средств, показывает, как частная инициатива может создать точку притяжения мирового уровня. На этом фоне Воронежская область обладает уникальным преимуществом — объектом, который может стать ядром такого туристического кластера.
Государственная поддержка туристической отрасли остается значимой: в 2026 году объем господдержки субъектов МСП в туризме вырос на 58% по сравнению с прошлым годом — до 10 млрд руб. Правительство РФ в 2026 году планирует выделить Воронежской области 302,2 млн руб. на создание инженерной и транспортной инфраструктуры для развития туристских кластеров. Это создает благоприятные условия для частных инвестиций.
Инвестиционное предложение: рекреационный участок 100 га для круглогодичного курорта
На территории Костенок уже сформированы предпосылки для появления туристической инфраструктуры. Перспективные форматы — всесезонные гостиничные комплексы, семейные базы отдыха, глэмпинги, спортивные и экологические маршруты. Главное требование — бережное отношение к уникальному ландшафту и сохранение исторической аутентичности.
Руководитель компании «Центр коммерческой недвижимости», представитель собственников участков Наталья Токмакова рассказывает о конкретном предложении: «Речь идет о приобретении или совместном освоении земельного массива площадью 100 га (37 участков). Масштаб территории и ее рельеф с перепадами высот позволяют создать круглогодичный курорт: зимой — лыжные трассы, летом — велодорожки, роликовые трассы и экотропы. Оборудованный причал на 2 км береговой линии дает возможность проводить водные экскурсии и прогулки по Дону, а наличие чистейшего озера — купаться и рыбачить. Причал — это уже готовый рабочий актив, приносящий доход с первого дня работы.
Площадка инженерно подготовлена: выполнено присоединение к электросетям напряжением 10 кВ и мощностью 450 кВт, этого объема достаточно для гостиницы, ресторана, подъемников и всей сопутствующей инфраструктуры. Газ проходит по границе массива. Кроме того, территория богата природными родниками: пробы подтвердили высокое питьевое качество воды, что становится дополнительной точкой притяжения для гостей.
«Поскольку земля относится к территории с культурным слоем, здесь были проведены археологические работы и определены зоны, допустимые для строительства. Земля готова для строительства. Это позволяет возвести туристическую базу как из капитальных строений, так и из модульных домиков с панорамным видом на Дон», — подчеркивает представитель собственников.
Отдельное преимущество — зарегистрированный товарный знак «Гостенки» как официальный бренд будущего курорта. Гостиница, ресторан, экскурсии, сувениры — имеют возможность работать под единым названием, защищенным законом. Это дает инвестору готовую маркетинговую платформу и защиту интеллектуальной собственности.
Скрытые ресурсы и экономия на строительстве
Помимо очевидных преимуществ, проект содержит несколько скрытых статей экономии и дохода. Наличие оформленного причала дает возможность получить разрешение на чистку и углубление русла реки Дон. Добыча донного песка позволяет сэкономить около 120 млн руб. на дорожном строительстве, благоустройстве и отсыпке. По новым правилам (утверждены в 2025 году) донный грунт можно использовать для этих целей, избегая дорогостоящих закупок.
Еще один ресурс — мел на участке, оценочные запасы которого составляют 750 тыс. т. Это дает экономию порядка 45 млн руб. на внутренних строительных работах и известковании почв.
Также уникальным туристическим предложением может стать организация сухопутных и подводных археологических раскопок, что добавит проекту эксклюзивности и привлечет дополнительный поток гостей.
Наличие лабораторных исследований, подтверждающих природное питьевое качество воды, — это не просто документ, а основа для создания отдельного бизнес-направления с высокой добавленной стоимостью. Рынок природной питьевой воды в России ежегодно растет на 5–7%, при этом родниковая вода занимает устойчивую нишу «живого» продукта. Собственное производство воды под брендом «Гостенки» — история в каждой бутылке, как для гостей курорта, так и для внешних продаж.
Финансовая привлекательность и условия инвестирования
Окупаемость проекта оценивается в 5–7 лет. Быстрый денежный поток обеспечивается работой причала и поэтапным вводом глэмпинга. Диверсификация источников дохода включает размещение, водный туризм, сервисы, археологическую тематику и длительный отдых.
Для инвесторов предусмотрены гибкие стратегии входа в проект: покупка лота целиком, прямое инвестирование в объекты или паи в управляющей компании, долевое участие в одной из разработанных концепций.
Проект на десятилетия
Проект, который может быть реализован в Костенках, — это проект на десятилетия. Его эффект сопоставим с реализацией парка Галицкого в Краснодаре. Осталось только начать осваивать участок земли — с пирсом, озером и возможностью разместить объекты недвижимости.
Ирина Трущенкова приглашает инвесторов: «На территории парка уже работают инвесторы: они присматривают участки, разрабатывают проекты, готовятся к строительству. Мы приглашаем и ждем новых партнеров. Костенки — благодатная земля, окутанная мифами и легендами, обладающая особой притягательностью. Главное — вписаться в наши правила, уважать ограничения, чтить историю и традиции. Тогда бизнес будет развиваться, а вместе с ним — и наш удивительный парк».
Все составляющие предложения — причал, родниковая питьевая вода, наличие инженерных коммуникаций, возможность капитального строительства и готовый бренд — делают это место притягательным как для туриста, так и для будущего инвестора. Как резюмирует Наталья Токмакова, «мы ждем инвестора, готового развивать этот проект».
Реклама. Рекламодатель: ИП Куракин К.В., ОГРНИП 309366803600239, erid: 2SDnjcPxo8f