Тип жилья в России менялся вслед за задачами, которые стояли перед страной: сначала — просто дать людям крышу над головой, затем — сделать быт удобнее, и наконец — предложить среду, из которой не хочется уезжать. Если раньше облик массовой застройки во многом определяли государственные программы — достаточно вспомнить «хрущевки», — то сегодня стандарты все чаще задают сами девелоперы через планировки, общественные пространства и сервисы.
Как это происходит на практике, показывает Объединенная домостроительная корпорация (ОДСК): она выросла из организации, восстанавливавшей разрушенный послевоенный город, а сегодня под ее управлением — районы с собственной инфраструктурой. Одно из ключевых изменений — переход от типовых решений к планировкам под конкретные жизненные сценарии при сохранении доступной цены.
На примере крупного регионального игрока разбираем, как меняется сам тип жилья и как застройщик формирует новые тренды.
Смена логики региональной застройки
Отправная точка эволюции — послевоенное восстановление. 5 августа 1943 года Красная армия освободила Орел, и отступавшие немецкие части подорвали практически все капитальные постройки — город приходилось восстанавливать буквально с нуля. 25 августа того же года считается днем основания «Орелстроя»: его сотрудники работали день и ночь, чтобы дать жителям кров, школы и больницы. Большинство домов возводились не на века, а чтобы было где жить первое время, — и лишь спустя годы в городе начали появляться проекты, рассчитанные на комфорт, а не на выживание.
В масштабах страны эта логика вылилась в программу «хрущевок»: первая панелька появилась в Москве только в 1956 году, спустя 13 лет после освобождения Орла. Небольшие квартиры без соседей и разрухи были лучше, чем ничего, но оставались решением «на первое время» — ровно тем, от чего региональные застройщики сегодня уходят.
В наши дни «Орелстрой» работает в составе ОДСК — девелопера полного цикла: от добычи и производства деталей до готового дома и благоустроенной территории. В команде почти 2 тыс. человек — строители, проектировщики, архитекторы, инженеры, электрики, дизайнеры. Компания давно отошла от точечной застройки в пользу жилых комплексов с собственной экосистемой, а ее проекты демонстрируют главный сдвиг регионального рынка: типовые планировки уступают место пространству, где каждый метр работает на жильца.
«Сегодня мы не строим отдельные дома. Наш уклон — жилые комплексы, в которых мы создаем условия, куда хочется возвращаться. На нашем счету целые районы с собственной экосистемой — стадионами, спортивными комплексами, магазинами, школами, детскими садами, зонами для прогулок и отдыха. Все, что нужно, чтобы не выезжать за пределы квартала», — говорит директор по девелопменту ГК «ОДСК» Татьяна Борисова. По ее словам, такой подход возник не сразу: сначала застройщик дорабатывал существующие проекты, чтобы добавить полезное пространство и сделать планировки удобнее.
Планировки: типовой метр уступает место «полезному»
Первое, что изменилось в самом типе квартиры — увеличение кухни, где теперь размещается не только рабочая зона, но и большой обеденный стол. Застройщик отказался от длинных узких коридоров и маленьких прихожих, а санузел перестал соседствовать со спальней, чтобы отдыху не мешали посторонние звуки.
Следующий этап — работа над формой комнат и инсоляцией: помещения проектируются правильных пропорций с равномерным и достаточным уровнем естественного света, а расположение дверных проемов неоднократно пересматривалось, чтобы в быту не возникало помех при обустройстве.
«Крупные застройщики давно ушли от типовых планировок. Наша задача сегодня — предложить не огромную квартиру, а такую, в которой каждый квадратный метр принесет собственнику пользу. Мы выбираем квадратные и слегка прямоугольные формы комнат, регулируем расположение дверных проемов так, чтобы образовать ниши, куда будущие жильцы смогут без проблем встроить шкафы и обустроить систему хранения», — поясняет технический директор ООО «Орелпроект» Владимир Тей.
Евро-формат: от доступности к «семейному» сценарию
Меняется и сама логика планировки. Евро-формат с большой кухней-столовой встречается в большинстве проектов ОДСК, и изначально идея объединения зон возникла из соображений доступности: покупателю проще приобрести однокомнатную квартиру с увеличенной кухней, чем платить за полноценную двухкомнатную.
«Раньше квартиры евро-формата мы создавали небольшие — одно- и двухкомнатные. Сейчас и в реализованных, и в запланированных объектах представлены полноценные трехкомнатные квартиры с большой кухней-гостиной. Как, например, в жилых комплексах «Цитрус», «Зеленый квартал». Это так называемый «семейный» формат, или 4-Lite», — говорит главный продукт-менеджер ГК «ОДСК» Софья Корягина.
Такой вариант отвечает трендам на грамотное зонирование и приватность: отдельная комната для гостей избавляет от необходимости собирать диван и экономит время — хозяйке больше не нужно перемещаться из кухни в комнату с блюдами и посудой.
«Мы понимаем, что жилье остается дорогим приобретением, особенно в нынешних реалиях, и здраво оцениваем возможности среднестатистической семьи из небольшой региональной столицы. Именно поэтому наш коллектив ежедневно работает над тем, чтобы по доступной цене создать продукт, который закроет запрос покупателя», — резюмирует Татьяна Борисова.
Общественные пространства и хранение: приватность как стандарт
Меняется не только квартира, но и оболочка вокруг нее. Из домов исчезли мусоропроводы — им на смену пришли контейнерные площадки возле дома, но на достаточном удалении, чтобы запахи не проникали в квартиры. Концепция безбарьерной среды сначала касалась лишь прилегающей территории: застройщик избавлялся от бордюров и резких перепадов высот.
«Примерно пять лет назад встал вопрос о том, как избавиться от лестниц в самом доме и как расширить холлы. В Орле превалирует панельное домостроение, и здесь начинается самое интересное. Мы заново пересчитывали всю конструктивную схему, перерабатывали практически все изделия — перед заводом встала большая задача по модернизации», — рассказывает Владимир Тей.
По его словам, продукт получился сложным и с точки зрения проектирования, и с позиции реализации: изменилось расположение лестничной клетки, добавился этаж — теперь их 17. «То, что для будущих жителей является лишь небольшой «приятной мелочью» — вход «с нуля», для нас — огромный и трудоемкий проект», — подчеркивает технический директор ООО «Орелпроект».
Стандартом становятся и сервисы, которые еще недавно казались опцией: комфорт выходит за пределы квартиры — и возвращается в нее обратно через продуманное хранение и инженерию быта. В колясочных хранится транспорт малышей, санки, велосипеды и тюбинги, лапомойки позволяют после прогулки с собакой не нести грязь в квартиру, а зона почтовых ящиков и доска объявлений вынесены на первый этаж к самому входу, чтобы почтальоны и промоутеры не заходили «слишком далеко».
Внутри квартир меняется отношение к хранению: гардеробные появились в квартирах ОДСК достаточно давно: сначала это были пространства около 2 кв. м, сейчас, например, в ЖК «Новые высоты», площадь комнат для хранения достигает почти 5 кв. м. «Важно, что мы не «крадем» у квартиры метры, наоборот, добавляем их», — отмечает Владимир Тей.
В планировках для больших семей появляется второй санузел — как полноценный, так и «полтора», причем обе комнаты стараются делать полноценного размера, оставляя место для зон хранения. Именно эти, на первый взгляд незначительные решения и формируют новый базовый стандарт регионального жилья — тот, который еще недавно считался атрибутом только премиального сегмента.
Реклама. Рекламодатель: ООО «ОДСК», odsk-group.ru, erid: 2SDnjf2Kh4Y