В октябре 2016 года Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень заявил, что малоэтажное строительство должно стать драйвером отрасли: «У нас огромная страна, нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны». По мнению министра, панельное высотное домостроение выполнило свою функцию по введению в эксплуатацию необходимых объемов жилья. Пришло время развивать комфортное жилищное строительство в рамках комплексной застройки.
Малоэтажка 2.0
Любопытно, что это уже не первая попытка поставить малоэтажное строительство в приоритет. Примеры европейских стран, США и Канады, где малоэтажное жилье составляет большую часть жилого фонда, а также изменившиеся предпочтения в выборе жилья со стороны россиян — все указывало на успешность переориентации на «малоэтажку». Первым пошел в рост сегмент индивидуального малоэтажного жилья (ИЖС). Если в 1990 году показатель ИЖС в общем объеме введенного жилья составлял — 6,2%, то к 2004 году он вырос до 39,5%, а в 2011 — достиг 50,8%. Воодушевленный такой динамикой, в 2010 году президент РФ Дмитрий Медведев принял закон, направленный на стимулирование малоэтажного строительства, а правительство заявило, что его доля в общем вводе жилья к 2020 году должна составить 70%.
Сегодня темпы ввода ИЖС в Воронежской области почти не теряются — по данным Росстата, из 175,5 тыс. кв. м жилья, введенных за январь—апрель 2017 года, на ИЖС приходится 6,8 тыс. кв. м. Относительно активно, особенно в посткризисный период, стало развиваться коттеджное строительство — количество загородных поселков в области исчисляется десятками. И только бума массового малоэтажного строительства в городской черте не случилось. Девелоперы констатируют лишь зарождающийся тренд на этот тип застройки, который начался со столиц и понемногу приходит и к нам.
— Местные застройщики только начинают прислушиваться к этому тренду, — говорит заместитель генерального директора ООО «Воронежская служба недвижимости» — официального партнера застройщиков ООО «Воронеж-Строй», ООО «КвадраСтрой» Денис Моргунов. — А Москва и Питер давно его осваивают, не говоря уже о Европе, где именно малоэтажное жилье — норма, а жилье в «высотках» — чаще всего финансовый компромисс. Воронежский рынок отстает от московского на шесть лет, от питерского — на три, но все предпосылки к формированию спроса на такое жилье у нас есть. Меньше этажей — меньше плотность застройки, меньше нагрузка на инфраструктуру, меньше проблем с парковкой и общественным пространством. Это выгодно со всех сторон.
— По моим оценкам, в год в РФ посредством промышленной малоэтажной застройки вводится около 5-7 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2016 году всего введено в эксплуатацию 80 млн кв. м жилья. Строительство малоэтажного жилья промышленным способом немного дешевле из-за коротких сроков ввода, возможности экономии на материалах и технике. Тем не менее, оно гораздо менее эффективно использует земельные ресурсы, что делает невыгодным строительство в крупных и средних городах. Впрочем, это не мешало ему последние 10 лет расти опережающими темпами и по объему сдачи обгонять основной первичный рынок жилья из-за низкой базы. Развитию может способствовать расширение границ городов и рост благосостояния населения, — комментирует ситуацию Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик инвестиционного холдинга «Финам».
Комплекс полноценности
Лишь недавно фокус внимания и властей, и экспертного сообщества сместился со зданий на пространства между ними. И в этом отношении только локальные малоэтажные проекты с комплексной застройкой могут смягчить сегодняшние негативные тенденции уплотненной застройки. Комплексное — ключевое здесь слово.
— Мы все еще, как герой известного фильма, живем на Третьей улице строителей, — констатирует Станислав Гилев, заслуженный архитектор России, председатель правления СРО Ассоциация «Объединение проектировщиков Черноземья». — Сначала мы жили в пятиэтажном однообразии, потом — в девятиэтажном. Основное жилье должно быть невысоким: чем ближе к земле, тем комфортнее. К тому же малоэтажное строительство более предпочтительно с точки зрения городской эстетики и дает огромный простор для творчества, если на то есть желание девелопера. Поэтому я сторонник того, чтобы ограничить этажность загородной застройки — как это сделано сейчас в отношении склоновых территорий. Загородное многоэтажное жилье уже не никакого своеобразия Воронежа и похоже друг на друга и на аналогичное жилье во всех других городах.
Эксперт уверен: малоэтажка в городской черте может быть и выгодной, и современной, и плотной, нужно лишь заниматься всесторонним освоением участка.
— Малоэтажки могут быть разных типов, например — блокированные дома с развитием квартиры по вертикали, где первый этаж, как правило, хозяйственный или гараж, выше идут общие комнаты, потом спальни — поясняет Станислав Гилев. — Такова почти вся застройка Великобритании. Примеры блокированной застройки — правда, немногочисленные — есть и в Воронеже. Кроме того, для малоэтажного жилья можно задействовать неудобья и склоны — этим, например, активно пользуются в Чехии. Зарубежный опыт говорит нам и о том, что не навредить природе, сохранив ее достоинства в городской черте, тоже возможно, — подчеркнул Станислав Гилев.
Девелоперы подтверждают — строить малоэтажное жилье в городской черте выгодно. Правда, с одной оговоркой — экономика таких проектов укладывается не ниже, чем в бизнес-класс, о доступном дешевом жилье в таком формате речи пока не идет. По оценкам Тимура Нигматулллина, доля объектов комфорт-класса в малоэтажном массовом строительстве составляет 65%, а эконом-класса — всего 30%.
— В нашем проекте — малоэтажном жилом комплексе «Форест клуб» мы продаем квадратный метр по 60 тыс. рублей, и экономически это рентабельно, — рассказывает Денис Моргунов. — Это адекватное по цене предложение для среднего класса — отдельно стоящий жилой комплекс с парковкой, прогулочной зоной, паркингом, создающим эффект проживания в загородном доме в городской черте. В России спрос на такую застройку, локализованную в центре города, будет всегда.
Аналитики рынка также отмечают, что для большинства покупателей квартира в малоэтажном многоквартирном комплексе в городской черте — это не транзитное, «перевалочное» жилье, а взвешенный выбор. Это формирует и другой тип отношения к общей собственности, и более устойчивые социальные связи между жильцами. И наконец, учитывая ограниченное количество локаций, в которых можно возвести малоэтажный комплекс бизнес-класса в городском центре, инвестиционная ценность такого жилья будет только расти.
Проблемы в «квадрате»
Что же мешает развитию малоэтажки, несмотря на столь внушительный список ее достоинств?
— Проблематика малоэтажной застройки определяется в первую очередь градостроительным расположением, — поясняет завкафедрой градостроительства ВГТУ профессор Наталья Фирсова. — В центре города стоимость земли и малый выход квадратных метров жилой площади делают малоэтажку невыгодной для застройщиков, которые рассматривают возведение домов только с финансовой точки зрения, без учета других контекстов. Мы могли бы говорить как о перспективных о склоновых территориях, но опять же инвесторы не спешат в них вкладываться, а владельцы этих участков — их продавать. На периферийных территориях — в Юго-Западном или Северо-Восточном районах города — и так преобладает застройка невысокой этажности, на эти участки сложно «включиться», и те, кому это удается, строят высотное жилье. И наконец, пригородные территории, наиболее оптимальные для этих целей, решая вопрос с качеством и экологичностью жилья, ставят пред застройщиком и жителями новые проблемы — в первую очередь — обеспеченность инфраструктурой.
Пока эксперты соглашаются с тем, что спрос на комфортное малоэтажное жилье будет формировать платежеспособный покупатель, застройщики, в условиях сокращающегося количества таких покупателей, стремительно культивируют альтернативный тренд — «урезают» площади нового жилья для поддержания продажной цены.
— Нынешнее жилье по метражу меньше нормативов 70-х годов. Квартира меньше 20 метров — разве это квартира? — задается вопросом Станислав Гилев. — В 90-е годы, устав от хрущевок, строили более просторное жилье, чем сейчас.
Росстат подтверждает — в Воронеже, например, с 2000-го по 2016 год средняя площадь квартиры снизилась с 78,9 до 62,4 кв. м. В то же время средний размер жилья, построенного населением области за счет собственных и привлеченных средств, за обозначенный период возрос — со 123,8 кв. м до 159,6 м.
Такой разрыв между потребностями и предложением закладывает под рынок мины замедленного действия. Когда кризис закончится и горожане станут предъявлять более высокие требования к жилью — что будет с такими объектами, в отношении которых все чаще звучит термин «гетто»?
От девелопмента — к урбанистике
— Во многих городах, где в жилищной сфере сложилось превышение предложения над спросом, огромное количество многоэтажных типовых жилых комплексов очень просели в качестве и рискуют остаться невостребованными, — говорит Наталья Фирсова. — Эта ситуация носит глобальный характер, и каждая страна решает ее по-своему, вплоть до самых радикальных мер — как в Китае, где целые кварталы были просто взорваны, чтобы расчистить место под новое современное строительство. Я не думаю, конечно, что нам грозит такой опыт, но мы действительно подошли к очень опасному рубежу. Количественные ресурсы для реанимации городской среды пока есть — у нас большие резервы на месте бывших промышленных территорий, хотя это и проблемные активы с точки зрения их выкупа и подготовки. Но с точки зрения качества возводимых объектов строителям необходимо серьезно переосмыслить свою роль в новой городской реальности.
Строители согласны — нужно качественно менять психологию подхода к строительству, продумывая сценарии городского развития на десятилетия вперед.
— Мы видим сегодня на рынке два типа строителей — есть застройщики, просто реализующие собственное жилье, и есть девелоперы, занимающиеся развитием своих проектов. Второй подход в принципе не предполагает «однодневных» решений и реализуется только в расчете на перспективу. Но, наверное, таким застройщикам пришла пора сделать и следующий шаг — в сторону урбанистики, еще более перспективного планирования городской среды. Ведь временный спрос на компромиссные решения в области жилья рано или поздно уступит место взвешенному выбору, и тогда те, кто предлагает комфортное, качественное и продуманное с точки зрения его развития жилье, будут иметь серьезные преимущества, — уверен заместитель генерального директора ООО «Воронежская служба недвижимости» — официального партнера застройщиков ООО «Воронеж-Строй», ООО «КвадраСтрой» Денис Моргунов.
