В последние годы рынок складской недвижимости заметно трансформировался. Крупные логистические комплексы, полностью рассчитанные на сторонних арендаторов, испытывают проблемы с поиском партнеров. Сегодня все значимые проекты в этом сегменте крупные производители и ориентируют их в первую очередь на собственные нужды. Корреспондент РБК+ разобрался в истории черноземной логистики.
Регионы отстают
По данным Colliers International, общий объем предложения складских площадей в России в 2016 году составил 21,9 млн кв. м. Этот показатель вырос к уровню прошлого года на 1,4 млн кв. м. При этом, общий объем ввода в стране продолжает падать. Так, в 2015 году введено 1,5 млн кв. м складских площадей, а в 2016 году – 1,4 млн кв. м. Большая часть ввода традиционно приходится на Москву и Санкт-Петербург, остальные регионы суммарно ввели 469 тыс. кв. м складов. Региональные цифры идут в разрез с общей тенденцией и растут второй год подряд. Вырос в 2016 году и объем сделок на региональном рынке, при падении общероссийского показателя. Кризис затронул в основном логистические центры, рассчитанные на сторонних арендаторов: уровень вакантных площадей в регионах в 2016 году достиг 8,2%, при аналогичном показателе в 3,8% годом ранее.
В регионах спрос на складские площади формируют ритейлеры, на них приходится 63% сделок. Федеральные сети, например, X5 Retail Group, «Ашан», «Магнит», как отмечают аналитики Colliers International, наращивают свое присутствие не только в городах-миллионниках, но и в городах с численностью населения от 250 до 500 тыс. человек. Представители данного сегмента являются основными заказчиками нестандартных зданий с различными температурными режимами для хранения как продуктов в глубокой заморозке, так и молочных продуктов, овощей и т.д. в холодильных камерах. Такие объекты обычно строятся в формате built-to-suit – для конкретного заказчика, в 2016 году их доля достигла 83%.
Как полагают аналитики Colliers International, в 2017 году ритейлеры продолжат задавать тон рынку складских площадей в регионах. Ожидается введение в эксплуатацию 400 тыс. кв. м складских площадей, из которых около 65% будет реализовано в формате built-to-suit. В связи с этим существенных изменений в структуре предложения на рынке не предвидится, средняя запрашиваемая ставка аренды на качественные объекты класса А в регионах России будет находиться в диапазоне 3,5 – 4 тыс. рублей в год.
Воронеж: все в одном
Главным игроком рынка складской недвижимости Воронежской области долгое время было ООО «Воронежская логистическая компания» (ВЛК) бизнесмена Александра Бакирова. Именно он построил первый в регионе крупный логоцентр в 2008 году. Сейчас в отношении компании введена процедура наблюдения за долг в 1,4 млрд рублей перед банком «Открытие», банкротом признан и сам Бакиров.
Первый проект ВЛК реализовала недалеко от аэропорта в Рамонском районе. Здесь, в селе Айдарово, сосредоточены основные логистические мощности Черноземья. Это объясняется непосредственной близостью к федеральной трассе М-4 «Дон» и расположенному напротив Воронежскому аэропорту. Стоимость проекта ВЛК площадью 100 тыс. кв. м составила почти 2,4 млрд рублей. Успех проекта привел к строительству второй очереди площадью 24 тыс. кв. м в августе 2009 года. Ее стоимость составила 1,5 млрд рублей, объект был запущен летом 2010 года.
В 2014 году дочернее предприятие ВЛК ООО «Сиал» приступило к строительству логистического комплекса в селе Айдарово того же Рамонского района для X5 Retail Group. Мультитемпературный комплекс площадью 33,5 тыс. кв. м на 60 тыс. палеттомест эксперты оценивали в 2 млрд рублей. Центр включает 11 отделов с разными температурными режимами и строился в формате built-to-suit. Центр обслуживает в основном розничную сеть «Пятерочка». Строительство объекта завершилось летом 2015 года.
В том же селе Айдарово работает логистический комплекс «Аэробус» площадью 40,6 тыс. кв. м. на 40 тыс. плеттомест. Это совместный проект воронежской компании «Сота» и группы «Продимекс». Складские площади занимают 34 тыс. кв. м. Одним из крупнейших арендаторов комплекса является ООО «Бэст Прайс», управляющее сетью магазинов Fix Price. Компания арендовала 10,7 тыс. кв. м на пять лет, консультантом сделки выступила Knight Frank. Другими партнерами центра, по собственным данным, являются ООО «Первая крупяная компания», «Продимекс» и «Сибур».
Международная сеть гипермаркетов «Ашан» пока не планирует крупные логистические проекты в регионах России. Стратегия сети предусматривает возведение логистических мощностей в Санкт-Петербурге и Москве, которые должны обеспечить потребности сети в Центральном федеральном округе. В октябре «АШАН Ритейл Россия» заявила о строительстве крупнейшего складского и логистического центра компании в Домодедовском районе Московской области. Его площадь превысит 138 кв. м, инвестиции составят около 6 млрд. рублей. Комплекс расположен в индустриальном парке «Южные врата», где уже действуют распределительные центры Leroy Merlin и Decathlon. Гипермаркеты всех трех сетей расположены в сити-парке «Град», на противоположной стороне трассы М-4 «Дон» от села Айдарово.
Реализацией собственных логистических проектов занят и другой сегмент ритейла – аптечные сети. В августе 2016 года ООО «Норман», владеющее аптеками под брендом «Власта» и «Власта Фарма», запустило в Воронежской области логистический центр площадью 20 тыс. кв. м, строительство которого началось еще в 2014 году. Стоимость проекта составила 650 млн рублей. Офисы заняли 2 тыс. кв. м, а 5 тыс. кв. м отдали под хранение фармпрепаратов, что достаточно для приема 15 тыс. номенклатурных позиций. Компания планирует сотрудничать с предприятием немецкой фармкомпании Bionorica, которое должно появиться в индустриальном парке «Масловский» под Воронежем. Большая часть площадей сдается в аренду. В феврале прошлого года о планах открыть в Воронеже филиал и логистический центр объявила группа компаний БСС, владеющая аптечной сетью «Алоэ».
Липецк спасается аграриями
Липецкая область не может конкурировать с соседней Воронежской по привлекательности для ритейлеров. Поэтому местные власти делают ставку на производителей. Областная администрация активно субсидирует агропромышленные кооперативы и растениеводческие компании. Логистический комплекс и хранилище на 40 тыс. т фруктов реализует ООО «Агроном-сад», а ЗАО «Агрофирма имени 15 лет Октября» заложила хранилище 5 тыс. т единовременного хранения.
Компания «Куриное царство» продолжает реализацию проекта в региональной экономзоне Липецкой области «Елецпром». Проектом предусмотрены инкубаторий, комплекс по производству инкубационного яйца, комбикормовый завод мощностью 120 тонн в час, элеваторы вместимостью 420 тыс. тонн, комплекс по выращиванию бройлеров на 10 млн мест, убою и переработке птицы мощностью 24 тыс. голов в час, завод по переработке производственных отходов и логистический центр с возможностью хранения до 50 тыс. тонн замороженной продукции. Общая стоимость проекта – 23 млрд рублей.
Липецкие власти планируют создать на базе международного аэропорта «Липецк» интермодальный логистический центр. Ожидается, что с 2017 года аэропорт сможет принимать самолеты с грузами для особой экономической зоны (ОЭЗ) «Липецк». Для этого строится новая рулежная дорожка, перрон для трех тяжелых самолетов, а также на 150 м увеличена длина взлетно-посадочной полосы. Модернизация аэропорта позволит принимать самолеты типа Boeing 737, А-320, Ил-76.
В самой ОЭЗ также заявлен крупный логистический проект. В конце декабря 2012 года наблюдательный совет одобрил реализацию проекта многофункционального логистического комплекса ООО «ВЛК – Липецк», принадлежащего Александру Бакирову. Его площадь должна составить 100 тыс. кв. м. Инвестор намеревался предоставлять услуги комплекса резидентам ОЭЗ и липецкому предприятию компании Indesit. Заявленный объем инвестиций – свыше 3,1 млрд рублей. Проект до сих пор заявлен в списке резидентов на сайте ОЭЗ, но подробной информации о нем нет.
Железнодорожный оператор ООО «Технотранс» в феврале 2016 года объявил о приостановке своего проекта в ОЭЗ «Липецк». Компания планировала построить транспортный мультимодальный комплекс для хранения и перегрузки зерна, включающий логистический центр стоимостью 1,6 млрд рублей и линейный элеватор мощностью 100 тыс. тонн единовременного хранения. Причиной заморозки в компании назвали нестабильную экономическую ситуацию и дорогие кредиты. Предполагалось, что вместо комплекса будет возведена только площадка для ремонта и отстоя вагонов.
