В условиях меняющихся ставок по ипотеке и переформатирования спроса перед покупателями и инвесторами встает вопрос выбора стратегии. Что выгоднее в 2025 году — арендовать или покупать жилье? Куда вкладывать, чтобы получить доходность выше депозита? И как будет развиваться рынок индивидуального строительства? На эти вопросы председателю комитета по женскому предпринимательству регионального отделения «Деловой России», руководителю бизнес-клуба SoroKing Ирине Сорокиной ответил руководитель риелторской компании «Сота» Илья Мариничев.
— Что выгоднее: покупать недвижимость или брать в аренду?
— Если мы говорим про жилье, то ответ двоякий. С точки зрения экономики, как человек-калькулятор, скажу: снимать выгодно. Приведу пример: однокомнатная квартира в Воронеже стоит 3,5–4 млн руб., аренда — 15–17 тыс. в месяц. Это примерно 4,5% годовых за пользование чужими деньгами. Фактически это очень выгодно.
Но проблема в том, что рынок аренды и правовые отношения таковы, что арендатор, как правило, не защищен в спорах с арендодателем. Арендатора могут легко попросить освободить квартиру или поднять стоимость, договор обычно заключен в интересах арендодателя. Поэтому сказать, что это комфортные отношения, особенно для семьи с детьми, которые хотят что-то переделать под себя, нельзя.
На мой взгляд, аренда выгодна, но удобна она в случаях, когда речь о молодых людях, студентах, которые временно проживают в городе. Для семей и долгосрочного проживания — нет. Ответ: да, выгодно, но не очень надежно.
— А если речь о коммерческой недвижимости?
— Здесь должен быть баланс. В нашей компании, например, 11 точек по городу: какими-то мы владеем, какие-то арендуем. Я смотрю на это с точки зрения экономики. Если можем в нужном месте выгодно купить — покупаем. Если нет — арендуем.
С точки зрения бизнеса: недвижимость — это большие деньги. Если слишком много вкладывать в офис, то остается меньше на развитие. С другой стороны, если все в аренде, то в кризисной ситуации вы можете оказаться незащищены — могут поднять аренду. Поэтому для меня разумный баланс важен.
Компаниям, которые резко растут, конечно, нужно арендовать, потому что все ресурсы идут в развитие. Наша стратегия — сбалансированная, поэтому мы и покупаем, и арендуем.
— Что вы думаете об инвестиционной привлекательности жилья?
— Я считаю недвижимость классным инструментом. Сам много инвестирую, всем рекомендую. Но надо иметь в виду: инвестиции в недвижимость по доходности не могут конкурировать с бизнесом, потому что риски заработать и потерять — разные.
Средняя доходность по Воронежу на длительном промежутке — примерно 15–20% годовых. По жилью — около 15%, по коммерции — около 20%. Она складывается из двух блоков: арендных платежей (8–10% годовых) и капитализации объекта (рост стоимости, около 10% в год).
Сегодня не нужно сравнивать со ставками депозитов — они временные. В среднем доходность недвижимости примерно в 2–2,5 раза выше депозитов. Бизнес может быть сверхдоходным, но можно и потерять деньги. Поэтому для меня недвижимость — это диверсификация. Каждый активный человек должен иметь коммерческие объекты для стабильности.
Если сравнивать, куда вкладывать, то квартиры для меня не очень хороший вариант. Капитализация у них такая же, как в коммерции, но по аренде намного хуже: квартиры дают 4–5% годовых, коммерция — 8–12%. Поэтому я голосую за коммерцию.
Есть еще хороший сегмент для массового инвестирования — земельные участки. Они не дают ежемесячного дохода, но и не требуют управления. В этом сегменте рост может быть 20–30%, если правильно проинвестировать. Массовому инвестору я бы советовал либо небольшое помещение под аренду (аптека, магазин, офис), либо земельный участок в популярном направлении, где есть активная строительная экспансия.
— Что посоветуете тем, кто планирует покупку жилья: ждать или покупать сейчас?
— Исходя из текущих тенденций, есть понимание, что к концу 2026 года стоимость денег на рынке может снизиться. Ключевая ставка падает, ипотека может стать дешевле 15%. А все, что ниже 15%, стимулирует активный рыночный спрос.
Поэтому я считаю, что сейчас отличное время — примерно полгода до лета — не спеша выбирать из вариантов на рынке, не рискуя попасть в нездоровую конкуренцию и резкий подъем цен. Исключение — люди, которые ждут рыночную ипотеку. Если у человека нет возможности купить за свои или взять льготную ипотеку, то, наверное, нужно подождать ближе к концу 2026 года, чтобы взять ипотеку на более выгодных процентах. Но при этом надо быть готовым к тому, что цены уже начнут динамично расти.
— Рынок индивидуального жилищного строительства. Как он чувствует себя сегодня? Какие тенденции? Существует ли отложенный спрос? И что с ценой?
— Рынок ИЖС и свой дом — это притягательная идея, но активную реализацию она получила, наверное, в 20-х годах, когда появилось льготное ипотечное финансирование.
Государство, в отличие от многоэтажек, планирует поддерживать малоэтажное строительство и давать недорогие деньги, потому что это один из важных приоритетов. При этом 2024–2025 годы были сложными: льготное финансирование снизилось, наложилась высокая ключевая ставка. Хорошо продавались только самые дешевые дома. Хотя скрытый спрос есть, и желающих намного больше, чем сделок.
Я считаю, что это перспективное направление, но должны сложиться несколько факторов. В первую очередь — удешевление денег и появление хороших льготных программ. Надо понимать, что в этом сегменте в основном работают маленькие компании, которые строят от нескольких домов до поселка. Поэтому там бывают вопросы с качеством и взаимоотношениями застройщика и клиента. Но в целом направление хорошее. Просто важен точный, осознанный выбор, как финансовой модели по оплате, так и самого объекта.
— Имеет ли особую привлекательность жилье «под ключ»: с полным ремонтом и мебелью? Это удорожает стоимость, но есть ли на это спрос?
— Знаете, я скажу личное мнение. Разумеется, это удобно, но вопрос в цене. Если вы покупаете готовый дом на вторичном рынке, то зачастую хотите купить все готовое за хорошие деньги. И ремонт, как известно, не продается. Если предыдущий владелец вложил в отделку 5–7 млн руб., он не может просто прибавить эту сумму к стоимости и продать. Новый покупатель получает этот ремонт с хорошим дисконтом, и тогда это работает.
Если же застройщик ИЖС полностью отделывает и продает, чтобы окупить все это, то у меня сомнения. Поэтому, если речь про вторичный рынок — это классно и привлекательно. Если про эконом-сегмент с минимальной отделкой — тоже да. Если про сегмент средний и выше — скорее нет. Потому что обеспеченному человеку приятнее потратить эти миллионы самому, самому выбрать. Возможно. Это мой взгляд.