В начале апреля большинство черноземных строительных компаний возобновили работу. Все реализуемые проекты оказались под угрозой. Застройщик традиционно прогнозировал доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Распространение инфекции — последнее, чего ожидали на рынке.
Большое влияние на ввод жилья оказал перенос сроков сдачи. Опрошенные компанией PwC 77% девелоперов считают, что по результатам 2020 года произойдет снижение выручки и прибыли в компаниях. Еще 52% руководителей заявили о желании перенести сроки ввода недвижимости или сократить инвестиции.
Где тонко, там и рвется
Как сообщает Росстат, в России за полгода 2020 введено в эксплуатацию 352,8 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах площадью 26,7 млн кв. м. По сравнению с первым полугодием 2019 года объемы введенной жилплощади упали на 11,4%.
Для черноземного макрорегиона тенденция также характерна. В Воронежской области за первое полугодие 2020 года в эксплуатацию введено 388,8 тыс. кв. м жилья, что оказалось на 17,8% меньше аналогичного периода прошлого года, в Курской области —169,2 тыс. кв. м, что на 33% меньше прошлогодних показателей. В Тамбовском регионе объем введенного жилья составил 134,6 тыс. кв. м за полгода, объем сократился на 20%. В Белгородской области этот показатель прирос, но всего на 1,6% — итого 513,9 тыс. кв. м.
Общая динамика ввода ИЖС и многоквартирных домов в первом полугодии 2020 года демонстрирует, что самые слабые показатели пришлись на апрель и май. При этом объем ввода жилья в июне вырос по сравнению с итогом мая в полтора раза — на 58,7%. Глава Минстроя Владимир Яковлев считает, что нарастающий показатель свидетельствует о постепенном восстановлении темпов ввода жилой недвижимости и возврату к докризисным значениям.
Отметим, что нарастить объем сданного жилья удалось лишь Липецкой области. По оценке администрации региона, драйвером остается малоэтажное индивидуальное строительство, составляющее 91% от всего объема. По сравнению с 2019 годом ввод ИЖС составил 133,2% (411,9 тыс. кв. м против 468,2 введенных).
«По итогам первого полугодия мы видим рост на уровне 112% к аналогичному периоду прошлого года. В то время как в среднем по стране спад до 88,6%, в ЦФО еще ниже — на 4%», — рассказали РБК Черноземье в администрации Липецкой области.
Динамичное развитие индивидуальной застройки характерно и для остальных территорий РФ. По подсчетам «Циан», в первом полугодии 2020 в пересчете на каждого жителя России было введено всего 0,19 кв. м жилья. Так, самостоятельно граждане возвели 0,1 кв. м на каждого, в то время как застройщики — всего 0,09 кв. м на человека.
Снижение темпов ввода жилья в России нельзя назвать неожиданным, это объясняется коронавирусным кризисом и общими тенденциями в экономике, сообщил журналу «Эксперт» член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов. По его мнению, замедление темпов связано с переносом сроков сдачи, компании практически не приостанавливали строительство объектов. Во втором полугодии девелоперы могут столкнуться с замедлением спроса по причине снижения доходов потенциальных покупателей.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала РБК Черноземье, что объемы текущего строительства действительно сократились: если год назад в России строили порядка 130 млн кв. м жилья, то сейчас этот показатель снизился до 110-112 млн кв. м.
Когда спрос не рождает предложение
Президент Ассоциации «Гильдия Риэлторов Черноземья» Наталия Колесникова отмечает, что количество приобретаемых объектов в новостройках за первые полгода увеличилось на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
«В первую очередь роль сыграла льготная программа ипотеки с господдержкой под 6,5% и возобновление программы «Сельская ипотека» под 2,7%. Снизились ключевые ставки, и людям стало невыгодно хранить деньги на депозитах. Оптимальным решение было вложить средства в более устойчивый сегмент – недвижимость. И, конечно, сама неясность сложившейся ситуации также повлияла на покупателей. Отмечу, что повышенный спрос наблюдается не только в Воронежском регионе, но и по всей стране», – сообщила РБК Черноземье Наталия Колесникова.
Ситуация на рынке жилья в 2020 году ухудшилась, считает Мария Литинецкая. Она связывает это с девальвацией рубля в марте (и продолжающееся его ослабление с июля), пандемией коронавируса, слабой господдержкой населения. Ухудшились ключевые показатели уровня жизни: снизилась занятость, сократились реальные доходы, стагнирует бизнес. Покупательская аудитория рынка жилья сильно пострадала.
По прогнозам экспертов, есть и позитивный фактор – это программа субсидирования ипотеки, которая нацелена на поддержку спроса на жилье. По данным ЦБ РФ, в июне 2020 года в России было выдано на 21% больше ипотечных кредитов, чем в июне 2019 года. Аналитики считают, что сработал отложенный спрос на жилье, накопившийся за прошедшие месяцы.
«Чаще за покупку новостройки клиенты рассчитываются с продажи вторичного жилья. Заметный разрыв по цене квадратного метра вынуждает привлекать дополнительные средства: собственные сбережения или ипотеку», – подчеркнула Наталия Колесникова.
Средняя стоимость квадратного метра в сегменте новостроек Воронежа составляет 58 тыс. рублей. Наибольшим покупательским спросом пользуются 1, 2-х комнатные квартиры. Застройщики выводят в продажу достаточное количество квартир. На вторичном рынке стоимость метра чуть ниже – 52 тыс. рублей, предпочтение отдают 2 и 3-х комнатным квартирам.
По информации «Домофонда.ру», после длительного падения цены на квартиры в строящихся домах Воронежа снова стали расти. Рост коснулся объектов таких крупных застройщиков, как ДСК, ГК «Крайс», ГК «Еврострой». Кроме того, анонсировали планируемое повышение цен уже с августа ГК «Развитие» и компания «Отдел Продаж».
Дают – бери
«Наши застройщики могут и готовы строить больше при четких стимулирующих мерах и спросе на квартиры. Как уже было отмечено, новостройку сейчас покупают много, но такая ситуация временна. Ведь доходы населения не растут», – сетует Наталия Колесникова.
После пандемии ожидается пересмотр бюджетов и показателей нацпроектов, которые на уровне ориентира несколько утратили свою значимость. Изначально в Воронежской области в 2020 году в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» планировали ввести более 2 млн кв. м жилья (на 11% больше, чем в 2019 году). Тамбовская область в марте также планировала ввести баснословные 1,38 млн кв. м жилья в рамках нацпроекта. Курский регион успел пересмотреть плановые показатели, там прогнозируют до конца 2020 года ввести 435,1 тыс. кв. м.
Чтобы поддержать застройщиков в правительстве РФ Михаилом Мишустиным был подписан указ, согласно которому Воронежской, Липецкой и Белгородской областям выделят свыше 658 млн рублей на строительство жилья. По мнению властей, мера должна стимулировать сдачу в эксплуатацию нового жилья. Как поступить регионам, которых бюджетные ассигнования не коснулись, пока не ясно. С учетом достаточно объемных работающих госпрограмм остается надежда, что ковидные турбулентности по итогу 2020 года не оправдают скептических прогнозов.
