— Как повлияло на сферу строительства введение санкций со стороны зарубежных стран?
— Напрямую санкции не сильно повлияли на строительную сферу, потому что рынок недвижимости больше локальный. В Воронеже есть покупатели и продавцы недвижимости, и в зависимости от личных ситуаций и финансовых возможностей продается или покупается недвижимость. Что касается косвенного влияния санкций, здесь можно отметить повышение ключевой ставки, которое произошло 28 февраля. Уже с апреля это фактически остановило рынок. Падение рынка составило почти 70%.
Апрель и май выдались достаточно сложными для рынка недвижимости, в этот период было не так много сделок. Восстановление увидели только в середине июля. Во-первых, оно было связанно с понижением ключевой ставки до 8%. Во-вторых, это реализация отложенного спроса. С апреля по июль у людей была потребность купить и продать недвижимость. И сейчас они начали эту потребность реализовывать. Ну и плюс эмоциональное настроение населения — нежелание заходить в какие-то долгосрочные кредиты и ипотеки. Все это привело к значительному снижению объема рынка. И как следствие — это снижение спроса на недвижимость.
— Некоторые эксперты считают, что сейчас перспективным направлением стал рынок новостроек. Поддерживаете ли вы это мнение?
— Перспективным, смотря для чего. Для личного пользования новостройка не всегда подходит. Если недвижимость нужна здесь и сейчас, то с новыми домами может возникнуть сложность. Новостройка может быть просто не готова к сдаче. Иногда вторичку тоже выгодно брать.
Если рассуждать о новостройках, то дом мог сдаться только вчера, месяц назад или полгода назад, но уже есть в продаже объекты. Конечно, некоторые из них с ремонтом. Но это еще не обжитый дом, которому нужно время. Поэтому, если необходимо реализовать покупку именно сейчас, сразу переехать и жить, то новостройка в этом случае не всегда подходит. Это первое. Во-вторых, в новых домах достаточно часто нужно делать ремонт. Но есть и другой фактор, скажем так, новостройки — это такой сегмент, где представлена современная недвижимость. В таких комплексах обычно большое внимание уделяют улучшению комфортной жилой среды. Плюс у некоторых покупателей есть желание быть в квартире первым. И очень часто такой выбор сопряжен еще и с юридической безопасностью покупки. Эти факты касаются именно личного проживания.
Если мы говорим про инвестиции, то в этом плане ситуация не совсем понятная. Рынок, скажем точно, не будет расти по цене вверх. В 2020 и 2021 году многие инвесторы зарабатывали на том, что покупали новостройку на этапе котлована и потом продавали через какое-то время — либо через несколько месяцев, либо к моменту сдачи объекта, либо уже после сдачи объекта. И на этом хорошо зарабатывали. То есть, доходность на уровне 50-60% годовых была реальна, в принципе. Сегодня текущая экономическая ситуация скорее всего не приведет к значительному росту. И инвесторы сейчас могут заработать только на каких-то отдельных объектах, которые, например, выходят по более низкой стоимости, чем они прогнозируемо будут к концу. Поэтому сегодня, с точки зрения инвестиций в недвижимость, это больше не про то, чтобы заработать хороший капитал, как было в 2020 и 2021 году. Сейчас это консервативные инвестиции, они направлены на сохранение капитала и на небольшое прибавление, но и здесь нужно рассчитывать на долгосрочный период.
— Как оцениваете состояние рынка вторичного жилья?
— Отмечу то, что, как и в случае с новостройками, рынок вторичного жилья падал. На данный момент уже видим увеличение спроса. Это происходит из-за того, что ключевая ставка понизилась. И, в принципе, вторичка стала более доступной. Плюс вторичная недвижимость росла с показателями ниже, чем новостройки. И поэтому сейчас выгодно приобретать вторичное жилье.
— Какие меры поддержки были введены государством в этом году?
— Если мы рассмотрим период, начинающийся после февраля текущего года, то здесь введены незначительные меры поддержки. Появились ипотека для IT-специалистов, которая должна способствовать меньшему оттоку специалистов за границу. Плюс какие-то точечные программы для многодетных семей, например, ипотека под 3%. То есть, пока никаких серьезных мер поддержки государство дополнительно не предложило.
— Можете дать несколько советов тем, кто только планирует приобретать свою недвижимость? Стоит ли подождать, или же нужно поторопиться?
— Ждать особо нечего. Потому что сейчас ключевая ставка и так достаточно высокими темпами снизилась. Думаю, что она к концу года не станет супернизкой. Потому что существует инфляция, и если ставку сильно снижать, то это будет разгонять инфляцию. Поэтому считаю, что уровень 7-8% будет оставаться до конца года. То есть, вопрос о снижении ставок на повестке дня остро не стоит.
Конечно, возможны точечные какие-то программы субсидирования. Что касается цен на недвижимость, то есть подозрения, что значительного снижения цен на недвижимость не будет. Возможны тоже какие-либо локальные и местные истории, незначительные в плане снижения. Наверное, сейчас оптимальное время, чтобы приобрести жилье для себя. С точки зрения инвестиций, я бы посмотрел на то, что происходит с рынком. А вот если брать для себя, то, в принципе, время нормальное. И ключевая ставка ниже, чем была в начале года до 24 февраля. До этого периода ставка была 8,5%. А сейчас на уровне 8%. То есть, на данный момент это самый низкий показатель с начала года. Поэтому ключевая ставка на достаточно комфортном уровне, цены на недвижимость приостановили свой рост, скажем, даже небольшой откат был. Дальнейшего значительного снижения не ожидается. Потому что мы видим по задаточной активности, что спрос восстанавливается. А когда у нас спрос хороший, то ценам на недвижимость нет смысла падать.
— Как, по вашему мнению, будет развиваться сфера недвижимости в ближайшем будущем, допустим, через год?
— Если брать, например, что ситуация будет примерно такая, как сейчас, и не обращать внимание на какие-либо новые вводные. Потому что трудно предугадать, что будет даже через месяц в плане экономической и политической ситуации. Но в целом, если будет идти все также, то рынок в 2023 году начнет восстанавливаться к уровню 2021 года. Возможно, во втором полугодии удастся выйти на уровень 2021 года. То есть, это может произойти через год в лучшем случае.
— Можете дать прогнозы о будущем специалистов по недвижимости?
— Хороший вопрос… Бытует мнение, что со временем машины полностью заместят людей во многих сферах. Скажу так, наверное, в каких-то сферах это возможно. Но, во-первых, наша работа касается сферы услуг, во-вторых, задача риелтора — это где-то взять на себя ответственность за клиента по выбору объекта, потому что машина не может столько факторов просчитать. Здесь нужно выявить четко потребность, подобрать подходящий объект, чтобы он соответствовал рыночной цене, а также отработать так, чтобы покупатель остался доволен и спокойно спал по ночам. Конечно, какую-то часть риелторской работы точно можно автоматизировать. Например, юридическую проверку, может быть, даже через год или два можно будет провести в автоматическом режиме. Та же история и с подачей заявок на ипотеку — просто клиент будет заходить в онлайн-банк, оформлять ипотеку, и ему автоматически сгенерируется ответ. Какие-то моменты точно можно автоматизировать. И в работе риелтора в этом случае станет меньше технических деталей, ручного труда, внесения каких-либо данных. Эта специальность будет больше про общение. Все равно, живое общение людей невозможно заменить.
Возьмем те компании, которые раньше прогнозировали, что и риелторское, и медицинское и другие направления перейдут на роботов. Их прогнозы не подтвердились. Пока все текущие наблюдения и исследования говорят об обратном — людям необходимо общаться с живым человеком. Потому что мы социальные существа. Ведь, действительно, риелтор же не просто показывает объект, где-то он выступает и в роли психолога. Он должен и поддержать людей, так как многие переживают. Для некоторых приобретение жилья — это такое событие, которое происходит один или два раза за всю жизнь. Они переживают, ночами не спят уже, может быть, полгода. Люди бояться ошибиться не только в юридическом плане, но и в том, что берут ипотеку на несколько лет. Конечно, им не хочется потом все эти годы жить в квартире или доме, в выборе которых они ошиблись. Поэтому считаю, что наша профессия вечная. Ну, по крайней мере, в обозримой перспективе. На нашу жизнь точно хватит. Хочется отметить, что человеческое общение — это важно.