— Как геополитическая ситуация и инфляция влияют на цены на недвижимость в 2022 году?
— Цена на жилье, как и на любой другой товар, определяется балансом спроса и предложения. И здесь нужно понимать, что в настоящий момент рынок региональной жилой недвижимости формируется под влиянием целого ряда разнонаправленных факторов. В этом контексте геополитическая ситуация и высокие инфляционные ожидания потребителей, безусловно, будут факторами, стимулирующими спрос, так как в условиях высокой неопределенности люди хотят сохранить имеющиеся у них накопления и минимизировать риск их обесценения.
Но есть и обратная сторона этой ситуации — высокие темпы инфляции привели к существенному снижению реальной покупательной способности населения, а, следовательно, существенно ограничили тот размер заработка, который каждый из нас мог бы инвестировать в улучшение своих жилищных условий.
С учетом двух этих встречных по своей экономической сути процессов мы можем, безусловно, говорить о коррекции цены. Во многом она уже произошла и мы видим, что рост цен, который мы наблюдали на протяжении последних полутора-двух лет, остановился. По ряду объектов мы даже видим небольшое снижение.
При этом ждать существенного движения цены вниз, думаю, не стоит. Нужно реально смотреть на вещи — себестоимость большинства строящихся сегодня объектов формировалась, когда цены на строительные материалы были выше текущего рынка. Логистика для застройщиков также подорожала, выросла и стоимость риска и банковского финансирования — все эти факторы не позволят цене на жилье существенно снижаться.
— Как ставки по ипотеке влияют на цены на жилье?
— Политика Центрального Банка по снижению ключевой ставки и действия Правительства по развитию льготных ипотечных программ — это хороший сигнал для рынка. Сегодня ставка по коммерческой ипотеке составляет в среднем порядка 10%, по льготной около 7%, а для отдельных категорий заемщиков и объектов недвижимости еще ниже. Это, на мой взгляд, очень комфортные условия если посмотреть на то, что еще в марте ставка по ипотеке была на уровне 18-20% годовых, а большинство льготных программ были приостановлены.
Такой уровень ставок позволит поддержать спрос как на первичном рынке, так и на «вторичке» и стабилизирует ситуацию с ценой на квадратный метр. Как я уже и говорил, отвечая на первый вопрос — рынок сейчас будет находиться в режиме флэт, когда ни существенного роста, ни существенного снижения цен ждать не стоит.
— Можете дать прогноз, каким будет спрос на недвижимость дальше?
— Если говорить о величине спроса, то она, на мой взгляд, все-таки будет снижаться, по тем причинам, о которых мы говорили выше. Здесь речь не идет о каком-то обвале рынка, просто нужно понимать, что в период с 2019 по 2021 гг. рынок рос очень высокими темпами, которые стимулировались низкими ипотечными ставками и ситуацией с короновирусом. Сейчас мы скорее можем говорить о том, что он возвращается к условиям взвешенного инвестирования. Последняя аналитика ЦБ от 26.07.2022 г. по инвестиционным и сберегательным целям россиян говорит о том, что только 18% граждан имеют в настоящее время своим приоритетом инвестиции в строительство или приобретение жилой недвижимости. С учетом того, что обычно эта доля была более 30%, это очень четкий сигнал для рынка. Но Правительство и регулятор понимают это и продолжают предлагать новые инструменты стимулирующие спрос.
— А если говорить о качестве спроса.
— Здесь мы видим следующие тенденции: рост требовательности потребителей к качеству жилья и инфраструктуры, и в тоже время ориентированность на квартиры с меньшей площадью, но более интересными планировочными решениями. Проще говоря, люди, которые имеют сейчас возможность инвестировать в свои жилищные условия, хотят компактные варианты с удобными планировочными решениями и высоким качеством конструктива и отделки. Это потребует от застройщиков изменения подходов к проектированию и квартирографии домов, а также к качеству благоустройства территорий. Мы в ГК ОДСК уже приступили к этой работе и хотим уже в 2023 году предложить нашим клиентам новые продуктовые решения, ориентированные на изменившийся спрос.
— Стратегии инвестирования в жилую и нежилую недвижимость. Насколько выгодно инвестировать в 2022 году?
— Вы знаете, несмотря на всю простоту формулировки это достаточно сложный вопрос.
Жилая недвижимость в России традиционно считается одним из наиболее стабильных активов и в качестве инструмента сохранения личного капитала ее привлекательность продолжит оставаться высокой. Кроме того это может быть выгодным вложением в перспективе, когда рынок снова начет расти. В тоже время не стоит рассматривать вложения в региональные жилые объекты с точки зрения получения высокого уровня заработка. В качестве доходного инструмента, это малоэффективная на мой взгляд история и если вы хотите зарабатывать здесь и сейчас, то правильнее будет рассматривать другие направления вложений. Исключения может составлять разве что формат апартаментов в крупных территориальных и региональных центрах, но и здесь много нюансов.
Что касается коммерческой недвижимости, то здесь я бы принимал решение об инвестировании в том случае если объект приобретается для развития собственного торгового, арендного или иного бизнеса. Даже такой достаточно крупный региональный холдинг как наша группа компаний пришел к необходимости создания профильной структуры для управления такими объектами. Наше предприятие ООО «ОДСК-Аренда» — это небольшая, но очень сплоченная команда больших профессионалов, которые развивают это направление в регионах нашего присутствия.
— Как вести себя в новых экономических условиях: может быть, у вас есть советы или прогнозы?
Тут я бы воздержался от комментариев. Текущая ситуация непохожа ни на один из предыдущих кризисов, с которыми нам приходилось сталкиваться, прежде всего потому, что природа этого кризиса изначально не экономическая. Но я точно знаю одно — экономика — это живой организм, который быстрее или медленнее перестроиться под новые условия, а мы все научимся в них жить. Так что все будет хорошо).
— А что касается непосредственно группы компаний ОДСК. Как тут обстоят дела?
— Если брать нашу группу компаний, то так сложилось, что к сегодняшней ситуации мы подошли с неплохими результатами за прошлые годы, позволившими сформировать необходимый запас прочности и финансовой стабильности, который помогает нам увереннее, чем многим нашим коллегам, смотреть в будущее.
Мы продолжаем реализовывать нашу стратегию, осваивать новые регионы, инвестировать в технологическое развитие компании. Например, Липецк, где уже стартовало начало строительных работ по возведению сразу четыре новых ЖК. Мы уверенны, что сможем адаптировать нашу работу под новые условия и остаться интересными и востребованными для наших клиентов.
