По данным Росстата, строительный сектор завершил 2022 год рекордными 102,7 млн кв. м жилья. Преодолеть планку в 100 млн «квадратов» отрасль планирует и в текущем году. При положительной федеральной динамике по отдельным регионам уже идет просадка — в частности, по данным «РИА Рейтинг», пять областных центров Черноземья (Воронеж, Белгород, Курск, Липецк, Тамбов) в 2022 году снизили объем ввода жилья в пересчете на одного человека в среднем на 28%. А уже в 2024 году на развитии сектора скажутся замедление ипотечного кредитования на фоне снижения платежеспособного спроса, а также падение темпов в индивидуальном строительстве. РБК Черноземье проанализировал, какие еще факторы станут определяющими для рынка жилья в ближайшей и отдаленной перспективе.
1. Отсутствие альтернативных «человейникам» локомотивов роста
В октябре 2016 года министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень заявил, что драйвером отрасли должно стать малоэтажное строительство: «У нас огромная страна, нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны». Спустя семь лет можно констатировать — малоэтажного прорыва не случилось, а другой идеологии жилищного строительства предложено не было. «Квадраты» любой ценой — таков пока буквальный ответ индустрии на требования государства наращивать объемы ввода жилья. Между тем, альтернатива «человейникам», по мнению экспертов, есть.
«Существуют несколько форматов жилья, которые могут стать драйверами прогресса в жилищном строительстве, — считает арт-директор SDG design Тимур Матвеев. — Это энергоэффективные дома, построенные по «зеленым технологиям», обладающие сниженными эксплуатационными расходами и более дружественными к окружающей среде характеристиками. В условиях растущего осознания экологических проблем такое жилье имеет все шансы быть востребованным на рынке. Другой вариант — смешанные городские пространства, где жилье, офисы, магазины и развлекательные учреждения расположены близко друг к другу, создавая комфортные условия для работы и отдыха в одном месте. Эффективным решением для увеличения плотности населения в городах и обеспечения доступности инфраструктуры могут стать компактные многоквартирные дома. Обеспечить более удобное взаимодействие с городской средой поможет и внедрение технологий умных городов».
2. Недостаточная сегментация жилья
По сути, в России активно используется всего один критерий сегментирования жилья — его стоимость. При этом почти не учитываются функциональные варианты использования жилого пространства и различные целевые группы его приобретателей. Процесс сдвинулся с «мертвой точки» за последние два-три года, когда многие оказались вынужденно «заперты» в своем жилье, и к нему стали предъявляться требования как к общественному, рабочему, учебному и игровому помещению. В ответ на это российский рынок недвижимости начал трансформироваться от продаж квадратных метров к продаже функциональных возможностей — процесс запустили, как обычно, столичные девелоперы, но есть надежда, что через несколько лет эта трансформация дойдет и до регионов.
Какой функционал жилья имеет все шансы вырасти в отдельный формат? Среди набирающих популярность в мире эксперты отмечают корпоративные квартиры, в которых можно жить и работать одновременно. Такие квартиры становятся распространенной альтернативой съемному или гостиничному жилью и пользуются спросом у компаний, которые при решении корпоративных задач в других регионах предпочитают внутреннюю миграцию сотрудников поиску новых специалистов на местах.
Еще более продвинутый выбор между арендой/апартаментами — коливинг. Это формат совместного проживания для людей с общими интересами, потребностями и целями, особенно популярный у миллениалов. Коливинги рассчитаны на обладателей цифровых специальностей и творческих людей, которых в России, по разным оценкам, около 35 млн человек. Эти люди путешествуют по городам, но классические отели и квартиры — не для них.
Отличительная черта коливинга — совместные мероприятия: прием пищи или коммуникация в общих жилых зонах, просмотр фильмов в зоне кино, спортивные активности. Помимо жилой, в коливинг-центрах есть рабочие зоны, обеденные залы и широкий спектр сопутствующих услуг: химчистка, уборка, спортзал и т.п. Интеграция в дом офисного пространства и окружение единомышленников способствуют тому, чтобы полноценно погрузиться в проект и быстро развиваться. Основное правило качественных коливингов — жесткий отбор жильцов. Эксперты отмечают коммерческую успешность этого формата по всему миру — рост показателей продаж этого сегмента рынка на 2022 год составил 30% и продолжает движение вверх.
Еще одна перспективная разновидность жилья, совмещающего жилое и рабочее пространство, — ЖК с коворкингами. Период самоизоляции показал застройщикам, что коворкинг на первом этаже жилого комплекса — отличное решение. По данным компании Level Group, сейчас разные форматы коворкингов предусмотрены в 27 столичных жилых комплексах из 386 проанализированных, причем восемь коворкингов находятся в жилых комплексах, 19 — в комплексах с апартаментами.
Пандемия актуализировала требования к приватности жилья, и ответом на такой запрос стали квартиры с отдельным входом. Этот формат пока — самый редкий, зато представлен во всех сегментах жилых комплексов, в том числе в экономе, и не только в столице, но и в регионах.
3. Нарастающий клинч между количеством вводимого жилья и качеством жилого фонда и городской среды
По итогам 2022 года хуже всех оказались исполнены государственная программа «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» (всего на 71,28%) и национальный проект «Жилье и городская среда» (на 83,69%). Минстрой признает: сегодня в России доля городов с благоприятной средой — не более 30%. Ведомство обещает, что к 2024 году их должно стать сразу вдвое больше, а среднее значение индекса качества городской среды к концу следующего года должно повыситься на 30% — правда, это плановые показатели все того же худо исполненного нацпроекта «Жилье и городская среда».
Аналитики рынка, социологи и урбанисты отмечают две тревожные тенденции. Во-первых, последовательно сокращается средняя площадь жилых единиц в домах индустриальной постройки. Так, средний метраж жилых единиц в домах, разрешение на строительство которых получено в 2021 году, составляет, по данным ЕРЗ, 50,6 кв. м — это почти на 20% меньше, чем было до 2012 года. Застройщики аргументируют этот тренд тем, что таковы потребности рынка — одно- и двухкомнатные квартиры небольшой метражности являются наиболее ходовым активом. Но что будет с таким объемом морально устаревшего жилья, когда тренд на его спрос изменится?..
И вторая проблема, которая пока так и не получила институционального решения, — обустройство общественных пространств. Отметим, что она относительно нова для рынка — вплоть до 2015 года вопросы развития городской среды не стояли в отраслевой повестке, стройиндустрия работала на повышение доступности жилья за счет кратного увеличения объемов жилищного строительства. Но сегодня, когда запрос на комфортную городскую среду декларируется как на федеральном уровне в виде национальных проектов, так и на гражданском, массовым приоритетом у девелоперов он не стал, а градостроительное право в российском нормативном регулировании как отдельный вид все еще не выделено. Многие эксперты уверены — урбанистика в силах помочь экономике жилищного строительства, хотя и признают, что затраты на облагораживание городской среды и создание необходимого для горожан комфорта окупаемы только на условиях синергии государственных и частных инвестиций.
4. Непоследовательность государственной политики в отношении стандартов качества жилья
«В последние годы стандарты качества жилья существенно преобразились под влиянием нескольких факторов, — отмечает Евгений Кустов, инженер строительного контроля ООО «Правильная новостройка». С одной стороны, строительные компании взяли на вооружение использование новых технологий и материалов, обеспечивающих лучшую энергоэффективность, устойчивость к различным воздействиям и экологическую безопасность. Стимулировали к этому и регулярные изменения в законодательстве, введение новых правил и нормативов, обязывающих строительные компании соответствовать определенным стандартам качества. На повышение качества жилья играли и дольщики, ставшие более осведомленными и требовательными, желающими приобрести жилье с использованием экологически чистых материалов, с просторными планировками и современными системами безопасности и комфорта. Однако в сентябре 2022 года постановлением правительства РФ от 20.05.2022 №914 «О внесении изменений в постановление правительства Российской Федерации от 28 мая 2021 г. №815» перечень обязательных к соблюдению в строительстве СП и ГОСТов сократился с 69 до всего лишь пяти, открыв застройщикам простор для снижения стоимости строительства».
Не менее резонансные решения были приняты в прошлом году и на муниципальных уровнях. Так, в июле 2022 года гордума Воронежа внесла изменения в правила землепользования и застройки, убрав из них требование возводить МКД на площади не меньше 3 тыс. кв. м и фактически разрешив строить многоэтажки на участке любой площади. Городские власти объяснили это тем, что в кварталах сложившейся застройки на территории города площадь земельных участков зачастую не превышает 1500 кв. м, и существовавшее ограничение не давало возможности строительства нужного городу объема жилья.
Сложно сказать, чем обернется в перспективе такая «амнистия» обязательных стандартов качества. Впрочем, на рынке уже есть примеры компаний, которые несут с собой новые подходы к архитектурной и градостроительной среде и становятся маркетмейкерами отрасли. Активная тенденция к соблюдению ими собственных высоких стандартов качества строительства, сложившаяся в последние годы, полагают эксперты, сохранится. Но масштабирование подобного опыта — это вопрос времени.
5. Достижение ИЖС «потолка» в инфраструктурном обеспечении
В частности, власти Белгородской области, для которой долгие годы ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) было визитной карточкой стройиндустрии, еще два года назад заявили о пересмотре (а фактически о сворачивании) массовых программ по ИЖС по причине сложностей с инфраструктурным обеспечением. И этот тренд, по мнению экспертов, может потянуть вниз весь сегмент и «подпортить» статистику объемов всего вводимого жилья, в котором ИЖС занимает все более внушительную долю.
Очевидно, что вопрос «За чей счет инфраструктура» пока не нашел ответа, устраивающего и государство, и застройщиков — частных или индустриальных. Компромиссным выходом в этой ситуации может стать распространение льготных ипотечных программ не только на индивидуальное строительство (за 2022 год, по данным Дом.РФ, было выдано 33 тыс. кредитов на ИЖС против 10 тыс. в 2021-м), но и на его инфраструктурное обеспечение. Но даже с учетом этого, на фоне провальных для сектора результатов ноября 2022 года (в три раза ниже ноября 20221-го) и декабря прошлого года (- 63% к декабрю 2021 года) эксперты не берутся прогнозировать дальнейшую динамику ИЖС.
В регионах ситуация усугубляется тем, что значительная часть жилого фонда приходится на сельскую местность, где проблемы с инфраструктурой стоят еще более остро. В Черноземье, например, этот показатель имеет тенденцию роста почти во всех регионах, кроме Орловской области. Так, по данным Росстата за 2021 год, в Белгородской области на сельский жилищный фонд приходилось 21 млн кв. м из общей площади жилых помещений в 52 млн кв. м (рост с 13 млн кв. м в 2005 году), в Воронежской области — 26 млн кв. м из 75 млн кв. м (рост с 24 млн кв. м в 2005 году), В Курской — 13 из 35 (рост с 12 млн кв. м в 2005 году), в Липецкой — 16 из 39 (рост с 11 млн кв. м в 2005 году), Тамбовской — 14 из 33 (рост с 12 млн кв. м в 2005 году).
6. Осознание изменяющей рынок роли частного застройщика
Индивидуальные застройщики давно и серьезно влияют на статистику вводимых объемов жилья, де-факто являясь локомотивом общего успеха строительной отрасли. По итогам 2021 года, согласно данным Росстата, удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем объеме введенного жилья составил в Белгородской области 87,2%, в Воронежской — 52,7%, в Курской — 56,5%, Липецкой — 71,4%, Орловской — 73,5,%, Тамбовской — 79,6%. Но при этом очевидно, что и частному застройщику, и государству только предстоит серьезная рефлексия роли ИЖС в жилом строительстве. Ведь, несмотря на столь внушительную долю рынка, данных о том, какие проектировочные и архитектурные тренды и поведенческие факторы принесли с собой частные застройщики, по большому счету нет. Правильная оценка влияния этого сегмента может иметь серьезные долговременные последствия — и не только для строительного рынка. Так, очевидно, что тенденцию к росту сельского жилого фонда «направляет» именно ИЖС — индустриальные застройщики предпочитают более комфортные с точки зрения инфраструктуры локации. А бенефициаром этой миграции может стать, например, рынок труда, испытывающий устойчивый дефицит кадров в сельской местности.
Аналитики рынка уже предлагают шаги, которые сделают «серых кардиналов» жилищного рынка прозрачными, полноправными его участниками. В частности, Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства в числе мер, которые могут стимулировать развитие этого сегмента жилья, называют введение стандарта комплексной застройки и типового продукта индивидуального строительства как альтернативу стихийному, неоцифрованному развитию. Признание государством системообразующей роли частных застройщиков могло бы выразиться и в более широких мерах поддержки и стимулирования граждан к приобретению собственного жилья, а правильная синхронизация усилий промышленного и индивидуального строительства — привести к скорейшему решению жилищного вопроса в стране.
