— Данис, как обстоят дела в Воронежской области с недвижимостью в этом году? Что со спросом и предложением?
— По сравнению с прошлым годом рынок недвижимости немного сбалансировался, потому что 2020 год после самоизоляции был очень активным и взрывным. Хотя и в начале этого года, где-то до апреля наблюдался подъем в строительной сфере. Особенно это коснулось нового жилья в связи с государственной поддержкой и, в принципе, с высоким спросом застройщики пораспродали все, что могли. Если взять лето, то по оценке банков где-то было по минус 17% по входящему потоку, то есть, именно по количеству обращений. Рынок недвижимости России показал почти минус 11% в июле. Во-первых, это связано с периодом отпусков. Во-вторых, и рынок определенную коррекцию получил, потому что при таком росте цен бесконечно это продолжаться не могло. Застройщики уже ощутили снижение спроса. И мы тоже ощутили как компания, которая занимается всеми сегментами рынка. Снижение спроса наблюдаем именно по новостройкам, по вторичному и загородному жилью, в целом, спрос хороший.
То есть, сейчас рынок недвижимости принял боковой тренд и небольшую коррекцию. Не думаю, что она будет большой. Такой тренд для компании, которая работает на рынке недвижимости, самый лучший. И вообще, при такой тенденции ты можешь что-то планировать и выстраивать стратегии. А когда рынок и процессы меняются, и ты не понимаешь, сколько это продолжится, тогда становится трудно что-то предугадать и наметить какие-то цели. В Воронеже цена на недвижимость выросла достаточно серьезно. В прошлом году рост достигал отметки в 10%, в 2021 году 20% рост показали цены на недвижимость. Думаю, неплохо то, что цены на данном этапе перестанут расти, зафиксируются, люди к ним привыкнут, и застройщики начнут пересматривать подходы к строительству. На данный момент ситуация становится более-менее стабильной.
— Воронеж входит в тройку рейтинга городов с самым быстрым ростом цен на однокомнатные квартиры. За полгода стоимость выросла почти на 18%. Что повлияло на такое быстрое подорожание?
— Воронеж не только входит в тройку городов, где быстро взлетели цены на однокомнатные квартиры, но и находится в лидерах России по росту цен на недвижимость. Самая главная причина — это то, что у нас традиционно был один из самых низких ценников. То есть, в рейтинге городов-миллионников Воронеж располагался на предпоследнем месте. По-моему, на нижней строчке находился Волгоград, а у всех остальных миллионников цены на жилье были выше. Но при этом, думаю, что себестоимость строительства не на много была ниже, чем у других городов. Текущая ситуация и высокий спрос позволили застройщику приблизиться к уровню цен миллионников из рейтинга. Хотя недвижимость подорожала по всей стране, поэтому Воронеж также остается в нижней части таблицы, но, тем не менее, развитие в этом плане произошло.
Одна из главных причин прошлого года — высокий спрос. В некоторых случаях застройщикам приходилось поднимать цену, потому что иначе нечего было продавать. И какой смысл продавать дешево, если можно продать дороже. Второй момент — увеличение себестоимости у застройщиков почти на 30% в сравнении с прошлым годом. Связано это с подорожанием строительных материалов, в том числе, металла, увеличением курса доллара, со снижением количества трудовых мигрантов. Все это повлияло на такой рост цен. Не было такого, что застройщики за один день стали олигархами, дело в повышении себестоимости.
Но в этой ситуации есть и плюсы. Цена за квадратный метр достаточно выросла, застройщики теперь имеют возможность предоставлять потребителю более качественное жилье. Потому что строить квадрат за 50 тыс. рублей и за 70 тыс. рублей — разница большая. Теперь они могут сделать инфраструктуру в жилых комплексах более удобной и интересной, вложить больше в благоустройство и комфорт для своих покупателей. Поэтому думаю, что сложившаяся ситуация даст толчок для реализации более качественных проектов в Воронеже.
— Какие государственные и региональные программы поддержки актуальны в сфере ИЖС?
— Сегодня программ в сфере ИЖС достаточно много. В прошлом году государство решило поддержать большую сферу строительства. Началось это гораздо раньше, с принятием поправок в закон о долевом строительстве и введении эскроу-счетов. На данный момент подавляющая часть жилья вводится по проектному финансированию. Это помогло государству в какой-то степени взять под контроль данный вопрос, в том числе налоговую историю. И сейчас вкладываются большие ресурсы в то, чтобы развить программу по строительству ИЖС, а также «обелить» этот бизнес. Много случаев известно, когда люди просто приобретали будущее жилье за наличные средства, а налоги не платились. А здесь такой приятный побочный продукт. В целом, сегмент достаточно перспективный. В ближайшие годы интерес к загородному строительству будет расти. Здесь помогут программы по сельской ипотеке с процентной ставкой в 2,7% и для многодетных семей. Сейчас направление ИЖС очень перспективное, и мы видим на него огромный спрос. Люди покупают готовые дома, строятся на участках, запускаются проекты закрытых коттеджных поселков. ИЖС будет драйвером рынка недвижимости.
По себе скажу, недавно переехал в частный дом и уже понимаю, что это совершенно другой уровень жизни по сравнению с многоквартирными домами, хотя, конечно, там тоже преимуществ немало. Многие понимают, что частный дом — это комфортнее и интереснее. И государство это тоже понимает, поэтому субсидируют программы, вкладывают огромные деньги. Около 140 млрд до 2024 года планируют выделить на реализацию этой программы.
— А вы переехали с Правого берега на Левый или наоборот?
— Я берег не менял. И, на самом деле, в Воронеже не так давно живу — всего четыре года. Первым районом, в который заселился, был Северный. Мне так посоветовали. Потом переехал в центр. И вот сейчас выбрал загородный дом в Рамонском районе. Получается, остался верен Правому берегу. Хотя на Левом берегу множество симпатичных проектов. Наверное, с точки зрения логистики для меня удобнее правый берег.
— Как сегодня складывается ситуация с проектным финансированием в Воронежской области?
— Сейчас подавляющее большинство (около 80-90%) жилых комплексов строится по проектному финансированию. Рынок недвижимости по всей России переходит на такую схему. Это обезопасит большинство покупателей, благодаря такому подходу практически искореняется такая проблема, как обманутый дольщик. Можно посмотреть на соседскую Липецкую область, которая стала одним из лидеров по обманутым дольщикам в свое время. И сейчас эти люди до сих пор не получили квартиры. То есть, проблема серьезная. Государство подключило финансовую сферу для решения этого вопроса. Мы понимаем, что такой подход стоит денег для конечного покупателя и застройщика, но, в целом он является некой дополнительной страховкой или хеджированием рисков для покупателя недвижимости. Поначалу застройщики неохотно переходили на проектное финансирование, но на данный момент инструмент прижился и работает достаточно эффективно.
— Как, по вашему мнению, можно преодолеть разрыв между Москвой и другими регионами России в плане общественных пространств?
— Наверное, поменяться бюджетами! Думаю, в первую очередь все дело в бюджете, потому что в каждом регионе он зависит от налоговых поступлений и правильного распределения. В текущей ситуации догнать Москву нереально, но со временем, если будем тянуться за столицей, то вопрос станет решаемым. Здесь все зависит, во-первых, от денежных средств, во-вторых, от того, как нацелено руководство региона. Воронежская область достаточно неплохо работает в этом направлении. Также хочется отметить Белгород. Мы движемся в правильном направлении и стремимся к развитию.
— 6 июля на заседании Минстроя было принято решение не снижать первоначальный взнос по ипотечному займу, насколько такое решение вы считаете оправданным?
— Сложный вопрос. Если низкий первоначальный взнос, то большее количество людей смогут взять ипотечные кредиты, но это повышает риски для банков. Они получают в залог недвижимость, и если от нее заплачено 5-10%, то продавать нужно практически по рыночной цене, иначе банк терпит убытки. Если человек не может накопить 20% первоначального взноса, то для него кредит станет серьезным обременением, и не факт, что он сможет его выплатить. Если банк несет более высокие риски по невозврату, он вынужден повышать ставки по кредиту для того, чтобы перестраховаться. То есть, даже добросовестному кредитору придется платить больше, потому что кто-то не способен погасить свой кредит. Банк не может работать в минус, это коммерческая организация, поэтому бремя этих рисков переляжет на конечного покупателя. Думаю, это все оправдано. Получается, накопил 20% первоначального взноса, значит сможет и 100% кредита отдать. Если не смог накопить, то платить будет тяжеловато. С точки зрения государства, социальной ответственности хочется, чтобы у всех было свое жилье, но нужно учитывать и риски. Сейчас все похватают кредитов, а потом может быть кризис, как в США в 2008-2009 годах. Как раз из-за того, что многим одобрили ипотечные кредиты, а потом ипотечный пузырь лопнул, банковская сфера долго устраняла последствия, и весь земной шар ощутил на себе результат этого решения. Поэтому мера справедливая, и на данном этапе это правильное решение.
— На ваш взгляд, какие прогнозы на рынке недвижимости у нас до конца года, и как сфера строительства будет развиваться в следующем?
— Наверное, ситуацию прошлого года повторить будет тяжело, потому что тогда ЦБ пошел на беспрецедентные меры — понижение ключевой ставки, то есть, снабдил экономику «дешевыми деньгами». Сейчас ставка отыгралась, на последнем заседании подняли на 1%, такого не было давно. Предполагаю, что в ближайшее время проценты будут плюс-минус на этом уровне, ипотечные ставки сильно не вырастут, сначала ожидался рост на 1-1,5%, но по имеющейся у меня информации, было принято решение — сильно не повышать. Грубо говоря, государство тоже пытается удержать кредитные ставки, чтобы не обвалить спрос, и потом не пришлось опять накачивать экономику деньгами. С учетом того, что впереди второе полугодие, а оно всегда более активно, думаю, что рынок недвижимости в ближайшие пять месяцев до конца года будет себя чувствовать неплохо. Что касается следующего года, здесь уже нужно смотреть по ситуации. Но, наверное, как минимум боковой тренд мы получим. Да, цены, ставки по ипотеке не сильно изменились, но цены уже новые. Доходы населения тоже сильно не выросли, но реальность постоянно меняется, но нам в ней жить.
Делаю аккуратный прогноз на то, что рынок в ближайшее время сохранит боковой тренд, причем он как раз будет обеспечиваться активностью спроса во втором полугодии. Никаких потрясений не предвидится, цены на недвижимость будут примерно в одном диапазоне.