— Какие главные нововведения последних лет в сфере государственной кадастровой оценки могли бы отметить?
— Последние несколько лет были богаты на события в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Напомню, что кадастровая стоимость — это устанавливаемая государством по результатам государственной кадастровой оценки стоимость, которая используется, в первую очередь, для определения размера налогов, арендной платы, также в некоторых других случаях. Например, для определения размеров штрафов при определенных правонарушениях и выкупной стоимости земельных участков. То есть от размера кадастровой стоимости напрямую зависит размер указанных платежей. Однако владельцы объектов недвижимости, несогласные с размером кадастровой стоимости, вправе ее оспорить.
Так, в 2021 году начала действовать новая кадастровая стоимость в отношении земельных участков населенных пунктов, расположенных на территории Воронежской области. В 2022 году вступила в силу кадастровая стоимость в отношении земельных участков из земель промышленности и иного специального назначения. Помимо этого, нововведения коснулись объектов капитального строительства, то есть зданий, помещений, строений и сооружений, расположенных в нашем субъекте. По текущему законодательству утвержденная кадастровая стоимость применяется в последующие четыре года, после чего проводится очередная государственная кадастровая оценка. Однако законодательные органы решили провести внеплановые государственные кадастровые оценки на территории всей Российской Федерации: в 2022 году — в отношении всех земельных участков, в 2023 — в отношении всех объектов капитального строительства. Это было сделано для того, чтобы субъекты Российской Федерации проводили процедуры государственной кадастровой оценки одновременно, начиная с указанных дат.
Исполняя требования закона 2022 года о внеплановых переоценках, департаментом имущественных и земельных отношении Воронежской области были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков на территории региона. Данная кадастровая стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), начала применяться с 1 января текущего года. Однако подоспели изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации в рамках моратория на повышение кадастровой стоимости в 2023 году. Таким образом, новая кадастровая стоимость земельных участков хоть и заработала, но не применяется в отношении всех земельных участков.
22 августа 2023 года на сайте Центра государственной кадастровой оценки Воронежской области был размещен проект отчета кадастровой оценки объектов капитального строительства. Данный документ также планируется утвердить до конца года, и с начала 2024 года начисление налогов в отношении зданий, помещений и других подобных объектов будет осуществляться по новой стоимости.
— Расскажите про мораторий на повышение кадастровой стоимости, что это такое, в отношении каких объектов недвижимости он применяется?
— 2023 год был объявлен годом моратория на повышение кадастровой стоимости земельных участков, но он применяется только при определении земельного налога. То есть мораторий коснется только собственников земельных участков. Суть моратория состоит в том, что сравнивается кадастровая стоимость, которая была установлена на 1 января 2022 года и 1 января 2023 года. В этом случае применяется наименьшая. Однако мораторий применяется только в том случае, если какие-либо качественные и количественные характеристики земельного участка, например, площадь или разрешенное использование, за указанный период не менялись. Арендаторы же земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности должны уплачивать арендную плату уже по-новому. То есть размер арендной платы с начала этого года определяется, исходя из кадастровой стоимости, которая сейчас внесена в ЕГРН. Также мораторий не применяется при определении выкупной стоимости земельного участка и размера штрафов.
— Из чего состоит процедура оспаривания кадастровой стоимости, кто ей может воспользоваться?
— Согласно действующему законодательству, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную стоимость объекта недвижимости. В связи с этим, любое лицо, чьи права нарушает завышенная кадастровая стоимость, например, собственник, который платит налог или арендатор, который платит арендную плату, могут ее оспорить. Это можно сделать, обратившись в специально созданную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. При этом, в обязательном порядке необходимо провести рыночную оценку своего объекта недвижимости.
— Часто ли бывает, что кадастровая стоимость завышена, и насколько ее можно снизить?
— Так как государственная кадастровая оценка осуществляется массовым методом, то есть, без учета всех особенностей конкретного объекта недвижимости, вероятность ошибки высока. Я занимаюсь делами по оспариванию кадастровой стоимости уже более 10 лет и могу сказать, что очень часто кадастровая стоимость завышена. Причем, нередко значения очень велики. Это может быть 40%, 50%, 60%, иногда даже отметка доходит до 90%. Но тут все индивидуально, каждый объект уникален и нужен предварительный анализ для того, чтобы понять, можно ли снизить кадастровую стоимость и насколько. И какую выгоду получит владелец в результате этих действий.
— Кому из владельцев объектов недвижимости в первую очередь стоит проверить, не завышена ли стоимость их объектов недвижимости?
— Как правило, речь идет об объектах недвижимости, которые используются в коммерческих целях. Например, земельные участки, занятые складскими и промышленным объектами, магазинами, торговыми центрами, ресторанами, кафе, гостиницами, заправками и так далее. Также в последнее время все больше приобретает свою актуальность оспаривание кадастровой стоимости объектов капитального строительства. В частности, объекты, отнесенные к торговым, офисным, точкам общественного питания и бытового обслуживания. Все они облагаются по повышенной ставке налога, вплоть до 2% от кадастровой стоимости. Перечень таких объектов ежегодно утверждается уполномоченным органом нашего субъекта, и год от года он становится все больше. Но помимо предпринимателей и коммерческих организаций, к нам обращаются и некоммерческие организации. Например, очень много было запросов от гаражно-строительных кооперативов, которые имеют на балансе довольно большие участки земли.
— Осталось несколько месяцев до конца 2023 года. Скажите, кому стоит задуматься о снижении кадастровой стоимости уже сейчас?
— Во-первых, это арендаторы земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности. Дело в том, что в случае, если подать заявление в комиссию или иск в суд до конца 2023 года, сниженная стоимость будет действовать, начиная с 1 января 2023 года, даже несмотря на то, что само решение может быть вынесено в 2024 году. Однако, если этого не сделать в этом году, сниженная стоимость начнет действовать только с 1 января 2024 года. То есть один год будет потерян.
— А что касается собственников земельных участков?
— Каждом собственнику следует проверить, распространяется ли мораторий на его земельный участок или нет. Если нет, то новая кадастровая стоимость уже применяется для начисления земельного налога, а значит пора ее оспаривать. Если же мораторий распространяется, то в этом году начисление земельного налога производится еще по старой стоимости. Но в 2024 году, до которого осталось всего несколько месяцев, начнет применяться новая кадастровая стоимость. Учитывая, что оспаривание кадастровой стоимости достаточно долгий процесс, и иногда занимает до шести месяцев, по моему мнению, озаботиться этим вопросом стоит уже сейчас.
— А что же делать собственникам зданий, помещений и других объектов капитального строительства, что им вы посоветуете?
— Несмотря на то, что текущая кадастровая стоимость объектов капитального строительства начала действовать только в 2022 году, уже сейчас Центр государственной кадастровой оценки готовит к утверждению результаты внеплановой кадастровой оценки в отношении этой категории объектов. То есть, с 2024 года у объектов капитального строительства опять будет новая стоимость. Моя рекомендация, не затягивать и попытаться сейчас снизить кадастровую стоимость через комиссию на два года, то есть на 2022 и 2023 годы. В следующем году это уже будет сделать невозможно, так как комиссия не принимает заявления на снижение «архивной» кадастровой стоимости. Остается возможность снизить «архивную» кадастровую стоимость через суд. Но такой способ подходит не всем объектам капитального строительства из-за резко подорожавшей стоимости судебной экспертизы. В отношении каждого объекта недвижимости необходимо проводить анализ рентабельности мероприятий по снижению кадастровой стоимости, и исходя из этого, выбирать наиболее подходящий путь.
