— С какими новыми видами мошеннических схем при сделках с недвижимостью столкнулись в Воронежской области в последнее время?
— Воронеж не обошла стороной мошенническая схема, которая активно освещается на федеральных телеканалах. Пока мы выявили один подтвержденный случай непосредственно в административном центре. Ситуация классическая: мошенники по телефону склонили пожилую женщину к продаже ее единственного жилья. После сделки она распорядилась вырученными деньгами в неизвестном направлении и осталась без квартиры и без средств.
По данному факту уже вступило в законную силу решение суда, которое возвращает квартиру продавцу. Однако в результате покупатель оказался в проблемной ситуации — аналогичные случаи сейчас фиксируются и в других городах. Как указано в судебном решении, женщина не осознавала характер своих действий и находилась под влиянием заблуждения.
На сегодня данная проблема крайне актуальна, она активно обсуждается в СМИ. На законодательном уровне уже ведутся поиски решений для предотвращения подобных ситуаций в правовом поле.
— Приведите, пожалуйста, примерную статистику: сколько выявлено и приостановлено подозрительных сделок на рынке недвижимости?
— Ситуация, о которой я рассказала, носит единичный характер для Воронежской области. Мы опросили коллег на территории региона: за исключением административного центра подобные случаи не выявлены.
При этом мы активно взаимодействуем с органами внутренних дел и МФЦ. Если возникают подозрения в неадекватном поведении одной из сторон сделки или в потенциальной мошеннической схеме, эта информация незамедлительно передается в полицию для дальнейшей проверки.
— А по каким именно юридическим основаниям может быть приостановлена регистрация сделки?
— Хочу обратить внимание, что приостановление государственной регистрации прав или кадастрового учета — а может быть приостановлено и то, и другое — осуществляется исключительно по основаниям, исчерпывающе перечисленным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Одно из ключевых оснований — наложение ареста или запрета на совершение регистрационных действий. При наличии такого ограничения регистрация будет приостановлена.
В то же время хотелось бы выделить еще один механизм, который сейчас активно используется гражданами в целях защиты от мошенничества. Речь идет о подаче заявления о несовершении регистрации сделки без личного участия собственника. Эту услугу можно оформить через портал Госуслуг или в МФЦ.
Ее суть в следующем: собственник, желая обезопасить себя от рисков, подает соответствующее заявление. Сведения о нем вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого никто, кроме самого владельца, его законного представителя или лица, действующего на основании решения суда, не сможет зарегистрировать сделку с этой недвижимостью. Это действенная страховка на случай, если доверенность выдана в неосознанном состоянии, под влиянием заблуждения или если мошенники подготовили поддельный документ.
В последнее время мы наблюдаем резкий рост числа таких заявлений. На сегодня к нам поступает около 2 тыс. заявлений в неделю о запрете совершать сделки без личного участия. Это дополнительная мера личной безопасности от мошенников.
— Мы уже начали говорить о механизмах взаимодействия Росреестра с МФЦ и банками. Расскажите, какие еще существуют способы защиты от мошеннических операций? Как на практике организовано взаимодействие Росреестра с кредитными организациями и МФЦ для пресечения подобных попыток?
— На сегодня ключевыми механизмами остаются подача заявлений о несовершении сделок без личного участия собственника, а также налаженное рабочее взаимодействие между МФЦ, банками и правоохранительными органами.
Что касается кредитных организаций, то со всеми банками у нас выстроено оперативное общение через специальные чаты в мессенджерах. В этих каналах связи мы оперативно обмениваемся информацией с уполномоченными представителями финансовых учреждений.
С МФЦ у нас накоплен значительный опыт сотрудничества. Он включает в себя обучение сотрудников многофункциональных центров, акцентирование их внимания на потенциально подозрительных ситуациях, которые могут возникнуть на этапе приема документов, и совместную работу по предотвращению мошеннических действий.
При этом важно отметить, что государственный регистратор, принимая решение по документам, поступившим для оказания госуслуги, не видит заявителей. В этом и заключался смысл административной реформы, направленной на снижение бюрократических барьеров: исключить прямое общение регистратора с заявителем для ускорения процедуры при сохранении высокого качества. Благодаря этому учетно-регистрационные действия сейчас занимают условно один рабочий день, а административные барьеры отсутствуют.
Однако со временем мы видим, что, возможно, осуществление всех регистрационных действий в течение одного дня не всегда целесообразно — особенно в случаях со специфическими ситуациями, например, когда продавец является пожилым человеком. Надеюсь, в ближайшее время законодатели примут по этому вопросу соответствующие решения, и мы получим возможность ими руководствоваться в своей работе.
— Были ли случаи, когда сигнал от банка помог остановить мошенническую сделку, например, предотвратить сделку по поддельной ипотеке в Воронежской области?
— Если говорить о сигнале от банка, то я не могу привести подобный пример. Однако вспоминается обратная ситуация, когда именно инициатива Росреестра помогла банку избежать финансовых потерь и, по сути, предотвратить выдачу денежных средств.
Это произошло достаточно давно, но случай показателен. В ходе проведения учетно-регистрационных действий мы обнаружили, что предоставленная покупателем выписка из ЕГРН была поддельной. При этом банк, в который заемщик планировал обратиться, на тот момент не запросил официальную выписку самостоятельно.
Понимая, что этот документ, скорее всего, будет представлен в банк, мы передали информацию в его службу безопасности. Таким образом, банк был защищен от принятия ошибочного решения на основании фальшивого документа.
Стоит отметить, что на сегодня подобная ситуация маловероятна, так как эта проблема нивелирована. Теперь банки в обязательном порядке самостоятельно запрашивают выписки из ЕГРН в электронном виде. Они получают их в течение нескольких секунд, что не составляет никакого труда, и не требуют информации от клиентов.
— Допустим, человек стал жертвой мошенников и лишился квартиры. Каким должен быть алгоритм его действий и как ему может помочь Росреестр?
— Первое и обязательное действие — обращение в правоохранительные органы. Как только пострадавший осознал, что в отношении него совершено уголовное правонарушение, его путь должен лежать в полицию.
На бытовом уровне я бы посоветовала собрать близких родственников и людей, которым человек доверяет, чтобы совместно обсудить дальнейшие шаги. В такой критической ситуации решение целесообразно принимать коллегиально, на семейном совете.
Важно понимать следующий юридический аспект: с момента государственной регистрации право нового собственника (покупателя) считается возникшим. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке. Таким образом, у пострадавшего продавца нет иного варианта, кроме как обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Дальнейший процесс подчиняется общим правилам гражданского судопроизводства: каждая из сторон обязана доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается. В данной ситуации бремя доказывания ложится на продавца — ему предстоит убедить суд в том, что сделка была совершена под влиянием заблуждения, угроз или иного давления, исказившего его волю.
Какой именно вердикт вынесет суд — заранее предсказать невозможно. Это будет зависеть от каждого конкретного случая.
