Время контрастов и тектонического сдвига между сегментами рынка. Общий знаменатель — высокая ключевая ставка, которая душит спрос, но перераспределяет его. О том, что ждет рынок недвижимости осенью, почему вторичка становится бенефициаром и как изменился портрет покупателя, в интервью председателю комитета по женскому предпринимательству регионального воронежского отделения «Деловая Россия», руководителю бизнес-клуба и сообщества SoroKing Ирине Сорокиной рассказала президент «Гильдии риэлторов Черноземья», основатель агентства недвижимости «ВБН» Анастасия Вторникова.
— Что ждет рынок недвижимости этой осенью? На каких основаниях строится ваш прогноз?
— У нас самый главный бенефициар — это вторичный рынок. По аналитике «Гильдии риэлторов Черноземья», продажи вторички будут только увеличиваться, несмотря на то, что за первое полугодие 2026 года цена квадратного метра выросла до 125–129 тыс. руб.
Что касается новостроек, мы все знаем, что были льготные условия, субсидии, и наши партнеры-девелоперы продавали объекты достаточно активно. Сегодня есть небольшая стагнация, перенасыщение, хотя город — миллионник. Осенью ожидаем демпинг на первичном рынке. Здесь все будет зависеть от предложений партнеров: снижение первоначального взноса, беспроцентные рассрочки на длительный период. В Москве и Санкт-Петербурге это уже давно практикуют, в Воронеже такие предложения встречаются редко. Поэтому сегодня покупатели выбирают вторичку.
Важный момент по вторичному рынку — разница между ценой в объявлении и фактической ценой сделки составляет 10–15%. Моя рекомендация — грамотная оценка объекта. К сожалению, цены раздуты, есть демпинг.
— Вы работаете в премиум-сегменте. Что сейчас убивает спрос? Геополитическая ситуация, процентная ставка или поменялись ценности у людей?
— Премиум-сегмент более устойчив, это не масс-маркет. Но здесь поменялись приоритеты. Люди хотят комфорта, а не просто статусное место. Они стремятся к среднему объему квадратных метров. Если раньше премиум — это 300–400 кв. м, то сейчас все считают деньги, экономят, но остаются в премиум-сегменте, если он дает комфорт. А комфорт — это много показателей: два парковочных места минимум на семью, красивые облагороженные территории, высокие холлы, уровень обслуживания управляющей компании. Не в каждом доме премиум-сегмента это есть.
— Какой миф о рынке недвижимости развенчивается чаще всего?
— Миф о том, что новостройки отвечают заявленному качеству. Как правило, есть сложности со звукоизоляцией, трещины и другие моменты при передаче квартиры. Но при этом в Воронеже появляется все больше интересных жилых комплексов с более качественным строительством. Противоречия существуют.
— Что для «Гильдии риэлторов Черноземья» важнее — лоббирование интересов или этические нормы?
— И то, и другое однозначно. Лоббирование интересов на уровне власти, с партнерами — банками, застройщиками, страховыми компаниями. Этика — важный момент. Мы работаем в этом направлении, чтобы люди, которые покупают квартиры у агентств — членов гильдии, были уверены, что их права не будут нарушены в процессе сделки.
— Эскроу для вторички — это защита сделки или дополнительные сложности и удлинение процесса?
— Это реальная защита, золотой стандарт безопасности. Да, это требует дополнительных расходов, но если сравнивать с рисками потери стоимости квартиры — это вклад в безопасность. Я рекомендую уходить от практики «передали деньги в день подписания договора». Эскроу-счет по вторичке — по факту это аккредитивы, ячейки с ответственностью трех сторон. Важно: покупатель передает деньги продавцу после перехода права, а не в день подписания договора. Таким образом, застрахованы все стороны, минимизируются риски.
— Какие законотворческие инициативы вы поддерживаете сейчас?
— Продление гаражной амнистии до 2031 года. Также изменения в Градостроительный кодекс для упрощения строительных процессов — это однозначно важный момент.
— Как изменился портрет покупателя за последние полгода?
— Портрет покупателя — это платежеспособные люди. С учетом высокой ключевой ставки сейчас тенденция: люди продают свое имущество, чтобы купить новое. Покупатель стал более осознанным. Это поколение 30–45 и 50–60 лет — возрастная категория, которая понимает, зачем ей эта недвижимость.
— Насколько реально сегодня торговаться при покупке недвижимости, и на какую скидку можно рассчитывать?
— Торг всегда — это право двух сторон. Если говорить о цифрах, на вторичном рынке реально 15–20% при условии наличных денег. На первичном рынке девелоперы дают скидку 5–10%.
— Что для покупателя сегодня важнее — цена квартиры или условия покупки?
— Покупатель сейчас очень долго думает. Первично всегда стоимость объекта. Далее, если мы говорим о вторичке, — условия по продаже, документы, юридическое сопровождение, чистота сделки. Для покупателя сейчас важен комфорт: расстояние до работы, до школы детей. Люди покупают жилье там, где работают. Таким образом, они упрощают свою жизнь.
— Стоит ли рассматривать недвижимость сегодня как инструмент сохранения капитала?
— Однозначно да. Недвижимость — это инвестиция. Был период, когда депозиты давали 18%, и многие пошли туда. Но люди понимающие вкладывались в строящееся жилье. Здесь важно не ошибиться, просчитать рост за 12–24 месяца. Я рекомендую также рассматривать земельные участки — земля очень сильно растет в цене. И парковочные места — это недооцененный объект недвижимости, который тоже является инвестицией при правильном входе.
— Все ли объекты недвижимости ликвидны?
— Конечно, нет. Практика работы агентств недвижимости, риелторов — это грамотная оценка, аналитика. Цены раздуты, на площадках одна стоимость, по факту другая. Поэтому звонить, общаться и уточнять.
