— Расскажите об особенностях вашей компании. Чем она выделяется на фоне конкурентов?
— Наш подход значительно отличается от конкурентов. Но стоит отметить, что строительный рынок регионов имеет больше возможностей для развития, поскольку он всегда отстает от Москвы или Санкт-Петербурга. Поэтому мы можем отработанные моменты проецировать на наш рынок, тем самым продвигать и качество строительства, и уровень комфорта жилья. Поэтому, меняя стандарты строительства в регионе, мы становимся более конкурентоспособными. Основным преимуществом нашей компании является подход с точки зрения эффективности инфраструктуры, повышения уровня комфорта жилья, причем независимо от того, каким сегментом занимаемся. Многие технологии, которые сейчас применяем, давно доступны и известны для ведущих рынков нашей страны и европейских стран. В Тамбове же это пока воспринимается как новшество.
С точки зрения инфраструктуры очень важный момент — количество парковочных мест. Это проблема относится к крупным городам, но для Тамбова она тоже очень актуальна. Независимо от района города, дефицит парковочных мест является глобальной проблемой при строительстве многоквартирных домов. Мы же к этому подходим достаточно серьезно, продумывая максимально комфортное благоустройство, как, например, в ЖК «Европейский». Там предусмотрена полностью закрытая территория, собственный парк, много пешеходных зон и минимум автомобильного транспорта во дворе. При такой планировке добавляем подземный паркинг и парковку по внешнему периметру ЖК. Так создаем достаточное количество парковочных мест с необходимым коэффициентом, учитывая количество жителей в жилом комплексе.
— Какие особенности строительства именно в Тамбовской области?
— Если брать для сравнения географическое положение, то строительство жилой недвижимости в центральном регионе не имеет каких-то географических особенностей, как, например, на Дальнем Востоке или в южных сейсмоактивных регионах. У нас в этом отношении все достаточно спокойно. Но при этом тамбовский рынок все-таки еще сильно отстает. Существуют определенные стереотипы, по которым люди выбирают квартиры. Есть устойчивое представление, что дом должен быть непременно кирпичным. Для многих это показатель надежности. Такое мнение распространено не только в Тамбове, но и других регионах. Или, например, у людей есть опасения при покупке квартиры, которые были распространены десятилетия назад — о том, что нельзя покупать квартиру на последнем этаже, потому что там крыша потечет, или что нельзя покупать угловую квартиру — нужно будет утеплять дом с внешней стороны фасада и т. д.
Такие устаревшие представления потребителей создают определенные нюансы на строительном рынке, которые застройщикам приходится учитывать. Допустим, наша компания давно готова вести в Тамбове монолитно-каркасное строительство. Для примера, в Москве оно распространено уже более 30 лет и является более надежным вариантом по сравнению с домами из кирпича.
Наши клиенты пока не воспринимают монолитный дом правильно, недооценивая его достоинства. Соответственно, если мы сейчас перейдем на другой формат строительства, то потеряем огромное преимущество на рынке, поскольку все застройщики перестраиваться под новый формат не готовы и не будут этого делать.
Если «СК Жупиков» перейдет на монолитное строительство, а все остальные компании на рынке будут продолжать строить кирпичные дома, то из-за сложившихся стереотипов покупателей наша конкурентоспособность снизится. Это одна из причин отставания тамбовского строительного рынка от передовых регионов.
— В чем преимущество монолитных домов?
— Основное преимущество и для застройщиков, и для людей в том, что монолитные дома имеют возможность создавать свободную планировку помещений. Их можно разделить на студии. В перспективе, после строительства возможно формировать квартиры с учетом прокладки вертикальных коммуникаций. Самый важный момент здесь — сокращенные сроки строительства при сохранении высокого качества. При правильном планировании монолитный дом можно строить в 1,5 раза быстрее, чем кирпичный.
Думаю, что понадобится еще два-три года, чтобы развеять устоявшиеся мифы в сознании потребителей. Уже планируем пробовать пилотные объекты с монолитно-каркасным строительством. Будем стараться постепенно этот рынок менять, потому что для ввода большого количества жилья необходимо учитывать фактор скорости, который не влиял бы на качество. Монолитное строительство способно такую задачу решить.
Рынок Москвы и Санкт-Петербурга имеет высокую конкуренцию, но при этом он достаточно обширный с точки зрения потребления. Покупательский спрос в этих городах стабилен, несмотря на то, что стоимость жилья за 10-15 лет выросла в разы. И это вопрос не только инфляции, а прежде всего спроса на квартиры. Региональный рынок — немного другой формат. Здесь достаточно сложно прогнозировать и выстраивать планы даже на пять лет вперед, как было в советские времена, хотя очень хочется. И всегда приходится учитывать риск возможной стагнации рынка. Реальный пример — 2019 год, когда застройщики переходили на новые правила финансирования строительства и отмену договоров долевого участия в соответствии с изменениями Минстроя в 214-ФЗ. При этом застройщики ожидали повышения спроса со стороны покупателей за счет повышения надежности рынка жилья. На практике, напротив, спрос падает.
Примечательно, что повышение налога на добавленную стоимость и введение эскроу счетов сделали себестоимость жилья выше, но при этом застройщики цены на квартиры не поднимают, а спрос все равно снижается.
И есть обратный пример — 2020 год, ситуация с пандемией. Достаточно сложно было всем, в первую очередь морально. Мы понимали, что у нас есть свои обязательства, проектные декларации, разрешения на строительство, где указаны конкретные сроки, в которые необходимо уложиться.
— Как в целом пандемия повлияла на отрасль?
— Эта ситуация еще не закончилась, но мы прошли уже долгий период пандемии, столкнулись с ограничениями. В какой-то степени ситуация повлияла положительно на рынок жилой недвижимости, поскольку в период неопределенности люди начинают действовать активнее — одни идут и скупают гречку, а вторые, имея больше возможностей, приобретают квартиры.
— По нашим данным, во многих областях начали скупать недвижимость. Даже в какой-то момент некоторые застройщики говорили, что продавать больше нечего. Как с этим обстояли дела в Тамбовской области?
— В самом начале, как только были введены ограничительные меры, было затишье. Были ситуации, когда покупатели снимали предварительную бронь на квартиры. С точки зрения сезонности в продажах тоже есть определенные понятия. Лето, как правило, — это сезон затишья, период отпусков, но в этом году из-за неопределенности в экономике и не всегда понятных перспектив люди активно покупали жилье в летний период. Поток покупателей был достаточно стабильным. За лето выполнили полугодовой объем продаж — как раз из-за того, что неопределенность повлияла на поведение покупателей.
Мы не ориентируемся на слухи по деноминации, но большинство людей помнят опыт 1998 года и подсознательно или интуитивно сравнивают его с сегодняшней ситуацией. Это сильно сказалось на принятии решений о покупке жилья для тех, кто имеет какие-либо финансовые накопления.
Нужно отметить еще один важный момент — в Москве буквально за полгода цены на недвижимость поднялись минимум на 10%. А для Москвы 10% — это порядка 20 тыс. руб. на квадратный метр. Это огромное перестроение рынка. Этот фактор тоже сильно повлиял на покупателей в регионах. Люди начинают активнее инвестировать средства в жилье для сохранения капитала, особенно в сегменте элит и комфорт-класса, поскольку проецируют ситуацию в столице на региональный рынок недвижимости.
— Был момент, когда застройщики не работали, и строительство было заморожено. Сколько вы не работали, и как это повлияло и повлияет на дальнейшую экономику?
— Наша фирма не работала два дня. Управление архитектуры и градостроительства Тамбовской области направило в наш адрес необходимые рекомендации для предотвращения распространения вируса. Мы ввели все возможные санитарные меры, разделили каждый объект на сегменты, чтобы пересечения бригад было минимальным. Компанию допустили к проведению строительных работ, но с учетом выполнения строгих ограничительных мер.
— Были какие-то меры господдержки, которыми вы воспользовались?
— В период пандемии поддержки не было. Мы и не рассчитывали на нее. С точки зрения поддержки строительной отрасли очень нужным решением от государства стала программа по ипотечному кредитованию, которая оживила и помогла динамично развиваться рынку жилой недвижимости. Ставка с субсидированной господдержкой, которая сейчас предлагается от ведущих банков, очень сильно помогает отрасли.
— Эскроу — достаточно новая система. Как она вводится?
— Делать выводы рано — система работает чуть больше года. Она пробная, пилотная. Ключевая структура, с которой должны взаимодействовать застройщики, — это банки. Касательно регионов и некрупных компаний, проблема получения проектного финансирования стоит очень остро. Для покупателей эскроу счета — это определенная гарантия, поскольку такая система предполагает взаимодействие не только с застройщиком, но и с банком, который сохраняет полученные от покупателей средства. По сути это формат банковской ячейки. Пока застройщик не выполнит свои обязательства, он не получит средства с эскроу счета, которые клиент заранее положил и обозначил свои намерения о приобретении.
Но при этом ситуация для застройщиков сильно усложнилась, и рынок еще долго будет перестраиваться. В результате введения новой системы крупные строительные компании со своим капиталом и возможностями будут вытеснять с рынка более мелких застройщиков, не имеющих собственные оборотные средства.
Цель проектного финансирования, на наш взгляд, должна быть не просто в том, чтобы сохранить средства дольщиков и при необходимости их им вернуть, а в том, чтобы достроить дом качественно и в установленный срок. Если банк только сохранит средства дольщиков, а строительная компания не сможет без оборотных средств продолжить строительство и не сможет достроить дом — это не решение проблемы, а дополнительный риск появления новых проблемных долгостроев. Поэтому предстоит еще доработать систему счетов эскроу, чтобы она действительно защищала права дольщиков.
— Какие позитивные моменты вы в этом видите?
— Перестроение рынка приводит к тому, что эту нишу будут занимать надежные компании с серьезным потенциалом, что дает возможность прогнозировать развитие сферы.
Казалось бы, чем больше количество застройщиков на рынке, тем выше конкуренция, но в данном случае это не совсем так, потому что мелкие застройщики, как правило, особой конкуренции не создают. Их основная задача — заработать с квадратного метра. А когда компания крупная, она старается сохранить хорошую репутацию и поэтому ответственно подходит к своим обязательствам.
— Какие планы на 2021 год? Каким вы его видите?
— В наших планах — не только улучшать динамику по объемам вводимого жилья, но и развиваться в качестве системообразующего бизнеса. Основная задача компании — держать позицию по смене стандартов на строительном рынке. На самом деле, проявлять стабильность в достижениях — это уже серьезный труд, но мы планируем идти дальше и совершенствоваться в каждом сегменте строительства, которым мы занимаемся. Знаю примеры, когда другие строительные компании в регионе перенимают наши технологии в своих проектах. Это очень показательно.
Мы понимаем, что уже начали менять сферу строительства Тамбовской области, поднимая уровень развития инфраструктуры, качества жилья, применяя новые подходы к строительству. За нами тянутся другие застройщики.
И для того чтобы с нами конкурировать, они вынуждены учитывать те же аспекты, которые внедряет наша компания. Это в результате приводит к той самой смене стандартов и позиций застройщиков на рынке строительства в нашем городе.
