— Несмотря на СВО, санкции и другие неблагоприятные факторы строительная отрасль в этом году показывает положительную динамику. Только за девять месяцев в Черноземье было введено 3,68 млн кв. м жилья. В целом по стране объем работ вырос на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С чем это связано, по-вашему? Как вы думаете, сможет отрасль удержать планку в 2024 году?
— Рынок недвижимости показывает неплохие показатели по вводу жилья, несмотря на сложную геополитическую и экономическую ситуацию. Передовиками в Черноземье по динамике строительства нового жилья являются Белгородская и Тамбовская области. При этом основной объем в этих регионах приходится на индивидуальное жилищное строительство. Набранный темп, по нашим прогнозам, должен сохраниться и в 2024 году. По крайней мере, он точно будет не ниже, чем показатели этого года. Если говорить о плановых показателях, то на конец 2023 года в Орловской области объем ввода жилья составляет порядка 176 тыс. кв. м, а в Липецкой области — в пределах 156-157 тыс. кв. м.
Безусловно, удержание заданной планки в следующем году будет существенно зависеть от тех факторов, которые будет формировать рынок. Основную роль здесь играет непосредственно стабильность рынка. В случае благоприятного развития экономических условий ожидаем, что объем ввода жилья в 2024 не опустится ниже текущего года. Но если ситуация кардинальным образом изменится, это, естественно, повлияет на объем ввода жилья в регионах.
— Некоторые эксперты говорят, что сейчас на рынке новостроек предложение растет быстрее спроса. Вы согласны с этим? Как сейчас обстоит со спросом, предложением, ценами?
— Прежде всего стоит обратить внимание на тот факт, что ситуация на рынке строительной недвижимости в целом неоднозначная. С одной стороны, рост ключевой ставки и информационный фон, создаваемый для поддержания курса рубля, негативно сказываются на размере ставки по ипотечным кредитам для населения. С другой стороны, если брать во внимание показатели 2023 года, то спрос на ипотеку с января по ноябрь оказался рекордным.
Что касается рынка недвижимости в регионах, в Орловской области предложение несколько выросло. Это связанно с тем, что с начала года застройщики региона выпустили новые продукты, в том числе и ГК «ОДСК». В целом можно сказать, что ажиотаж немного спал в декабре после высокого спроса в период с августа по октябрь. В среднем темпы продаж в текущем году превысили показатели аналогичного периода 2022 года на 22%. Соответственно в связи с повышением спроса росла и стоимость недвижимости. В Орловской области средняя цена квартиры на первичном рынке выросла на 12% по сравнению с предыдущим годом.
В Липецкой области ситуация сложилась немного другая. В регионе также наблюдался существенный рост предложений в связи с началом строительства новых объектов в августе- сентябре 2023 года. Это положительно сказалось на динамике продаж. Но цена на квартиру в среднем выросла на 6%.
— Какие еще тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Орловской и Липецкой областей по итогам уходящего года вы можете выделить?
— На фоне изменения условий ипотечного кредитования (повышение доли первоначального взноса), высокой волатильности курса валют и роста ключевой ставки, рынок демонстрирует неплохие результаты и рекорды роста покупательской активности. Можно сказать, что недвижимость в регионах на протяжении всего 2023 года оставалась одним из наиболее надежных и выгодных активов, в которые можно вкладывать деньги. Сейчас активно развиваются различные программы господдержки строительства, поэтому первичное жилье становится более привлекательным по сравнению с объектами вторичного рынка.
Если говорить о трендах на рынке недвижимости, стоит выделить несколько факторов, которые влияют на них. Первый и, наверное, основной — изменение возрастной группы приобретателей. Ключевыми покупателями на рынке новостроек сейчас является поколение, рожденное после 1990 годов. Это молодые люди, привыкшие к определенному формату жизни. Как правило, это несемейные люди или пары, живущие в гражданском браке. Им нравится комфорт и минимализм. Следовательно, застройщикам приходится трансформировать свой продукт под потребности данной категории покупателей. В настоящее время на рынок выводят компактные квартиры с доступным чеком, чтобы поддерживать спрос на жилье.
Второе: людям недостаточно просто хорошей квартиры, им нужна благоустроенная среда вокруг.
Третий — запрос покупателей на технологичность жилья и более простую планировку. Требования к квартирам постоянно изменяются. Мы стараемся следовать этим тенденциям, внедряя в свои продукты новые технологии.
Снижение уровня доходов населения также существенно влияет на покупательскую способность. Поэтому мы, как и другие застройщики, стараемся внедрять различные программы лояльности для покупателей — например, траншевую ипотеку, кредитование первоначального взноса, рассрочку первоначального взноса и так далее.
— Многие застройщики до сих пор отмечают нехватку импортных стройматериалов, оборудования и комплектующих. А как вам удается реализовывать технологические сложные проекты?
— На текущий момент такая ситуация характерна не только для строительного рынка, но и для российской экономики в целом. За последние годы термин «импортозамещение» все чаще встречается не только в медиапространстве, но и в обыденной жизни. Можно сказать, что ситуация неоднозначная. Все зависит от класса недвижимости. Думаю, что дефицит материалов больше испытывают застройщики, реализующие бизнес-проекты, поскольку порядка 30-35% материалов в их строительстве — импортного производства. Им на текущий момент очень сложно найти замену.
Что касается нашей компании, мы достаточно успешно справляемся с этой проблемой. На сегодня российские производители строительных материалов очень хорошо подтянули качество своего продукта. Можно сказать, что процесс замещения поставок иностранного материала идет уверенно. Прошлый год показал, что для устойчивого развития строительного рынка дефицита материалов не должно быть. Соответственно, мы стараемся находить поставщиков среди российских производителей.
Конечно, нельзя сказать, что ситуация совсем безоблачна. Есть определенные сложности с некоторыми видами материалов и оборудования, например, сантехническим или оборудованием для котельных, электрощитовых. Многое из перечисленного закупается по параллельному импорту и, естественно, по завышенным ценам.
Кроме того, есть определенные сложности со строительной техникой. Хотя стоит отметить, что на рынок вышло большое количество китайских производителей, которые существенно повысили качество своего продукта. Поэтому в текущих условиях, думаю, что мы в состоянии справиться.
Есть определенные сложности, связанные с программным обеспечением. К примеру, программы для проектирования Autodesk. Они в свое время были основным трендом для проектировщиков, но сейчас начинают развиваться российские разработки. Думаю, со временем и здесь ситуация стабилизируется.
— В каких городах вы планируете свое присутствие на ближайший год?
— В Липецке мы строим большой жилой комплекс «Геометрия» — это большой новый проект. На данный момент в домах «Куб» и «Вершина» ведутся внутренние отделочные работы, по еще одной позиции завершен монтаж насадных решений. В целом ГК «ОДСК» на текущий момент не планирует прекращать свое присутствие в Липецке. В планах — запустить в реализацию еще несколько проектов, в том числе в микрорайонах «Европейский» и «Елецкий».
Помимо этого, в ближайшей перспективе планируем начать освоение нового региона — это город Калуга. Сейчас проводится работа по проектированию жилого комплекса. Относительно нашего «родного» региона — Орловской области — продолжаем реализацию большого количество проектов: ЖК «Династия», «Новые высоты», «Яблоневый сад» и «Зеленый квартал». Каждый из них имеет свои особенности, подходящие той или иной группе покупателей. В ближайшее время в Орле планируем запустить в реализацию еще несколько проектов, которые тоже, думаю, заинтересуют наших потребителей.
— В этом году компании исполнилось 80 лет. С какими итогами встретили эту дату?
— Это во всех отношениях значимая дата. Не буду говорить о результатах за все эти годы, иначе разговор получится слишком долгим. Хочу остановиться на последней пятилетке. За это время в Орловской и Липецкой областях ввели в эксплуатацию около 530 тыс. кв. м жилья — порядка 10,5 тыс. квартир, в которых проживает 21 тысяча жителей. Это как маленький город. Кроме того, мы там построили и ввели в эксплуатацию самое высокое здание в Орле — жилой комплекс «Маяк» — это 21 этаж или 71 метр в высоту.
Наша компания одной из первых в Орловской области начала активно достраивать проблемные объекты с датой ввода домов после 2018 года. Достраивали такие дома и в Липецкой области: нам удалось ввести в эксплуатацию пять домов. Таким образом, порядка двух тысяч человек получили долгожданные ключи.
За последние пять лет очень сильно изменились методы строительства жилья. Например, кардинально поменялся подход по фасадным решениям. Если раньше это была частичная покраска домов, то сейчас это полный окрас объекта. Мы изменили подходы к формированию детских площадок. Ранее это были простые площадки с металлическими конструкциями, сейчас на таких объектах используется безопасные строительные материалы и покрытия. При этом площадка создается с учетом возрастных групп детей. В жилых комплексах мы стараемся создать все необходимые условия для жильцов, чтобы у них была возможность позаниматься спортом, погулять с детьми или просто отдыхать в комфортных условиях.
За эти годы изменился не только наш продукт, но и компания в целом. Компания будет и дальше развиваться, внедрять новые технологии и решения для того, чтобы людям было комфортно и удобно жить в наших жилых комплексах.
