По данным ЕИС ЖС, в период с 1 января по 1 ноября 2021 года в России в эксплуатацию введено более 72,5 млн кв. м жилья, в том числе 31,8 млн кв. м — в сегменте МКД и 40,7 млн кв. м — в сегменте ИЖС. В сравнении с тем же периодом 2020 года объемы ввода выросли на 30%, причем в сегменте МКД рост составил 20%, в ИЖС – 40%. Анализ проектных деклараций позволяет предположить, что до конца текущего года может быть введено еще более 17 млн кв. м в сегменте МКД (в ИЖС статистический учет в отношении текущего объема строительства не ведется). При этом обеспеченность квадратными метрами в России остается значительно ниже, чем в Европе — 27 кв. м жилья против 35 кв. м, а средняя площадь вводимой жилой единицы сократилась с 54-62 кв. м в 2013 году до нынешних 49,9 кв. м.
— Видят ли застройщики проблему в этой диспропорции и как предотвратить ее разрастание, ведь экстенсивные показатели строительства растут — до 2030 года объем жилстроя должен составить не менее 120 млн кв. м в год, а интенсивные — практически не регламентируются?
— Сложившуюся ситуацию на рынке в части площади квартир формирует спрос. Важно отметить, что при расчете обеспеченности квадратными метрами учитывают и полностью изношенное или не соответствующее современным стандартам жилье. По данным Росстата, в России на конец 2018 года было около 25,5 млн кв. м официально аварийного жилья, или 0,7% жилищного фонда. При этом ежегодное выбытие жилищного фонда у нас находится на низком уровне — около 0,2% от общей площади, лишь в период с 2014 по 2017 год оно выросло до 0,4%, и все равно это существенно ниже уровня, характерного для стран с развитыми рынками жилья, где ежегодно выводится до 1% имеющегося фонда. Это отражает недостаточные темпы редевелопмента аварийного, ветхого и морально устаревшего жилья и снижает «качество» показателя обеспеченности жилой площадью.
Чтобы застройщики начали ее увеличивать, должны стать дешевле кредитные средства: необходимо совершенствовать механизм проектного финансирования, делать его доступным для малых региональных застройщиков, распространять тело кредита на строительство объектов инфраструктуры и вводить поэтапное раскрытие счетов эскроу. На конъюнктуру рынка благоприятно повлияют текущие и будущие изменения в законодательстве, призванные упростить и удешевить стоимость приобретения прав на земельный участок и создание объектов инфраструктуры.
Ежегодное выбытие жилищного фонда в России составляет около 0,2% от общей площади и отражает недостаточные темпы редевелопмента аварийного, ветхого и морально устаревшего жилья.
— О каких законодательных новшествах идет речь?
— Говорю, в частности, о новом Федеральном законе от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ — о комплексном развитии территорий. По экспертным оценкам Института экономики города, совокупный градостроительный потенциал территорий только жилой недвижимости в результате КРТ с увеличением плотности застройки составляет примерно 800 млн кв. м. Кроме того, многие города имеют значительные площади заброшенных промышленных зон, редевелопмент которых также мог бы оказать позитивное влияние на их развитие. Новый закон позволяет субъектам РФ многие вопросы КРТ решать на региональном уровне, а также устанавливает широкий перечень объектов для включения в границы КРТ, одновременно с этим повышая требовательность к точности расчетов этих границ. При взвешенном применении такие новеллы сбалансируют интересы города, застройщиков и жителей, сделав комплексные проекты целостными и экономически выгодными.
— Каковы первые итоги правоприменительной практики этого закона?
— По данным нашего постоянного мониторинга, по состоянию на ноябрь текущего года 45 субъектов РФ полностью приняли региональную часть регулирования КРТ, в 14 регионах эта работа завершается, в 10 — находится на начальной стадии. Кроме того, в 63 субъектах РФ утвердили порядок согласования решений органов местного самоуправления о КРТ, 64 субъекта РФ установили критерии «ветхости» МКД в рамках КРТ жилой застройки, 54 субъекта РФ определились со сроками проведения общих собраний собственников «ветхих» МКД и с порядком приобретения собственниками жилья большей площади при КРТ.
Правительственная комиссия согласовала 13 проектов КРТ с общим градостроительным потенциалом в 2,7 млн кв. м жилья в 11 регионах России. Проекты будут реализованы на землях ДОМ.РФ, подготовленных к застройке специалистами Единого института развития в жилищной сфере.
По экспертным оценкам, совокупный градостроительный потенциал территорий только жилой недвижимости в результате КРТ с увеличением плотности застройки составляет примерно 800 млн кв. м.
— Для развития городов с применением КРТ часто упоминают целесообразность внедрения механизмов по вовлечению в оборот земель, в том числе зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Насколько четко законодатель прописал эти механизмы?
— В реформе института ЗОУИТ профессиональное сообщество видит огромный потенциал, но для его реализации необходимо урегулирование целого ряда проблем. Сейчас, по нашему мнению, количество оснований для установления ЗОУИТ избыточно (их почти 30), а большая часть положений о порядке их установления и отмены законодателем не утверждена.
Полагаем, что возможно сократить перечень видов ЗОУИТ путем замены их иными институтами — например, вместо установления охранных зон объектов инженерной инфраструктуры использовать публичные сервитуты, перевести регулирование отдельных видов ЗОУИТ на уровень субъектов РФ, оптимизировать порядок установления ЗОУИТ отдельных видов (санитарно-защитные зоны, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, приаэродромные территории), а для ЗОУИТ защитного типа предусмотреть механизм стимулирования правообладателя объектов-источников к сокращению размеров зоны и снижению уровня негативного влияния на население.
В части регулирования приаэродромных территорий (ПАТ) необходимо закрепить приоритет интересов городского развития над интересами развития аэродромов, принять типовые формы решения об установлении ПАТ, включающие «регламентную часть», определить единый порядок расчета абсолютной высоты объекта, наделить субъекты РФ правом самостоятельно готовить проекты решений об установлении седьмой подзоны и устанавливать такую подзону отдельно от других подзон ПАТ — это ключевые моменты.
— Строительная отрасль является одной из самых ресурсных по числу занятых в ней специалистов. При этом, по данным Росстата, производительность труда в ней постоянно снижается — с 2011 по 2019 год она упала на 6,5 %, тогда как в среднем по экономике выросла на 14%. Ряд экспертов связывают это с наймом низкоквалифицированной иностранной рабочей силы. Насколько критична зависимость индустрии от мигрантов?
— Да, производительность труда в строительстве — не только в России, но и во всем мире — отстает от других секторов экономики: например, в ЕС за последние 25 лет она не выросла совсем. Преодолеть эту стагнацию без постоянного повышения квалификации персонала невозможно. Сегодня общее число занятых в отрасли составляет около 6,5 млн человек, но потребность в кадрах постоянно присутствует. Ограничения на въезд иностранной рабочей силы, введенные в 2020 году в связи с пандемией, четко обозначили остроту кадровой проблемы и необходимость ее решения. Так, по данным МВД и исследований НИУ ВШЭ, недобор временных трудовых мигрантов на 1 ноября 2020 года составил от 0,6 до 1,4 млн человек по всем отраслям экономики. На сегодня эти данные практически не изменились. По статистике, трудовые мигранты строительных профессий составляют 23% от указанного числа.
Известна инициатива властей Москвы о постепенном отказе от использования труда мигрантов — это, фактически, сигнал всей отрасли о необходимости повышать производительность труда и искать для этого соответствующие механизмы. Речь идет не просто о приоритете отечественных специалистов перед зарубежными, вопрос стоит гораздо серьезнее: об отказе от низкоэффективного труда на стройке. Планируется, что отказ будет компенсирован, во-первых, заменой на отечественные кадры, а во-вторых — использованием новых технологий и повышением эффективности и производительности квалифицированного труда.
— Но, судя по всему, отрасль в целом пока не готова последовать примеру столицы — летом этого года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что на российские стройки до 2024 года необходимо привлечь около пяти миллионов трудовых мигрантов.
— Представляя интересы более чем 97 тысяч строительных компаний — членов саморегулируемых организаций в строительстве, НОСТРОЙ понимает, что привлечение в отрасль иностранной рабочей силы с неподтвержденной квалификацией несет в себе серьезные риски аварийности и травматизма, нарушения сроков и условий исполнения госконтрактов и причинения вреда, что может стать причиной частичной или полной утраты средств компенсационных фондов СРО.
В этой связи Национальным объединением строителей прорабатывается вопрос об оценке квалификации трудовых мигрантов — как уже временно трудоустроенных в России, так и планирующих въезд. Мы считаем, что квалификация иностранных граждан, выполняющих работы на стройке, должна соответствовать российским требованиям, установленным в профессиональных стандартах. Начали внедрять этот подход в рамках соглашения с Министерством занятости и трудовых отношений Республики Узбекистан. Оценка квалификации будет реализована на базе единой информационной платформы НОСТРОЙ, позволяющей проводить профессиональный экзамен из любой географической точки с применением системы прокторинга, которая с помощью машинного контроля обеспечивает достоверность и объективность результатов оценки, а также фото- и видеофиксацию процедуры экзамена.
По результатам успешного прохождения экзамена будет выдаваться сертификат о квалификации с идентификационным номером и QR-кодом (чтобы работодатель мог проверить его подлинность) с занесением в Реестр иностранной рабочей силы НОСТРОЙ.
Реализация таких мер станет действенным механизмом, направленным на обеспечение безопасности и качества строительства, снижение аварийности и травматизма на российских строительных площадках, использующих иностранную рабочую силу.
— Как вы оцениваете уровень компетенций и актуальность вузовской подготовки российских специалистов в строительстве?
— Ключевая цель для нас на сегодня — привлечь в строительную сферу подрастающее поколение, сделать профессию строителя интересной, модной, авторитетной среди молодежи. Считаем, что наилучший инструмент для этого — конкурсы профессионального мастерства. НОСТРОЙ определен организатором двух таких конкурсов: национального конкурса профмастерства «Строймастер» (по рабочим профессиям в строительстве) и конкурса для ИТР в сфере строительства. Сейчас, к сожалению, значительная часть выпускников профильных вузов и колледжей не приходит работать в отрасль. По данным ВНИИ труда, только 45,5% выпускников строительных вузов трудоустроены по специальности, при этом уровень безработицы среди лиц со строительным образованием составляет, по данным НИУ ВШЭ, всего 5,9%. То есть 48,6% выпускников находят работу в смежных отраслях. Поэтому для преодоления кадрового голода нужно искать решения не только в подготовке отечественных кадров, но и в создании в отрасли привлекательных условий труда и заработной платы.
Сегодня любая компания, имеющая опыт работы 3-5 лет и предложившая самую низкую цену, может стать исполнителем госзаказа, что уже привело к сигнально высоким показателям по неисполнению контрактов в сфере строительства.
— Какие меры могут этому способствовать?
— НОСТРОЙ занимается созданием единого цифрового строительного кадрового ресурса. На нашу организацию возложена обязанность по ведению двух федеральных реестров: Единого реестра членов СРО — подрядных организаций (более 97 тысяч компаний) и Национального реестра специалистов в области строительства (почти 240 тысяч специалистов). Объединив их, сможем получить уникальный источник информации. Он позволит подрядчикам оперативно находить специалистов, имеющих необходимый им опыт и квалификацию, а специалистам — работодателей. При этом заказчики смогут видеть уровень компетенций потенциального исполнителя контракта, наличие у него квалифицированного персонала, опыта работы по схожему виду работ, профиль и специализацию. В дальнейшем такой ресурс может стать основой для рейтингования строительных компаний и перехода от приоритета стоимостных критериев в закупочных процедурах к качественным, в том числе квалификационным. Сегодня любая компания, имеющая опыт работы 3-5 лет и предложившая самую низкую цену, может стать исполнителем госзаказа. Несмотря на положения 44-ФЗ, оценка квалификации подрядчика не проводится. Приоритет меньшей цены уже привел к сигнально высоким показателям по неисполнению контрактов в сфере строительства. Так, в 2020 году расторгнуты 29,6 тыс. контрактов, или 15% от общего числа, на сумму более 313 млрд рублей. Сумма штрафов, пеней и неустоек по контрактам за тот же период составила 56 млрд рублей. Объем недостроя на сегодня (накопительным итогом) составляет 3,9 трлн рублей (63,9 тыс. объектов капитального строительства).
В настоящее время НОСТРОЙ подготовил методологию рейтингования строительных организаций — членов СРО и разработал пилот программного продукта. Проведены тестовые работы, которые показали реальную эффективность использования механизма. Реализация пилотных проектов готовится в Татарстане, Башкортостане и Ульяновской области.
Единая цифровая база подрядчиков и специалистов может стать основой для рейтингования строительных компаний и перехода от стоимостных критериев в закупочных процедурах к качественным, в том числе квалификационным.
— Счетная палата РФ в своем отраслевом бюллетене напрямую увязала колоссальный объем недостроя, о котором вы говорите, с тянущейся с 2015 года реформой ценообразования в строительстве и попытке уйти от действующей базисно-индексной модели определения сметной стоимости. В декабре 2020 года правительство утвердило переход к 2022 году на ресурсно-индексную модель. Каковы шансы, что он состоится?
— Реформирование ценообразования в строительстве потребовалось для преодоления растущего разрыва между сметной стоимостью и рыночными ценами. В ситуации, когда ресурсы растут в цене, как это было в 2021 году, стоимость строительных процессов изменяется значительно чаще, чем раз в квартал (периодичность индексов Минстроя России). Отсюда и задача — считать ресурсы по рыночной стоимости в режиме онлайн. Для этого Минстроем России и Главгосэкспертизой создан инструмент — ФГИС ЦС, в котором должна быть представлена актуальная информация о цене строительного ресурса.
Согласно утвержденному плану по совершенствованию системы ценообразования, а также в зависимости от наполнения ФГИС ЦС и готовности регионов, мы должны перейти на ресурсно-индексный метод во втором квартале 2022 года. Но ни для кого не секрет, что с наполнением ФГИС ЦС есть большие проблемы — у поставщиков и производителей нет ни одного стимула размещать и актуализировать там свою информацию. Поэтому НОСТРОЙ и региональные СРО в 21 регионе подключились к работе по наполнению ФГИС ЦС и ускорению перехода на ресурсно-индексный метод. Сейчас система дополняется новыми поставщиками и «очищается» от тех, кто реально производством и поставкой стройматериалов не занимается. Фактически в следующем году ожидаем публикацию средней цены на ресурсы в том или ином регионе страны, которая будет заложена в сметную стоимость. Профессиональное сообщество очень рассчитывает на то, что совокупность всех перечисленных мер окажет благоприятное влияние на рынок жилищного строительства в России и развитие строительной отрасли в целом.
