— Данис, расскажите о ситуации со спросом недвижимости в Воронежской области в этом году? Как ситуация с локдауном и пандемией коронавирусной инфекции повлияла на эту сферу?
— Начну не с этого года, а с января прошлого. За время пандемии рынок очень сильно вырос. Вторая половина 2020 года стала удачной для всех игроков рынка недвижимости. В 2021 году мы встретились с некоторыми сложностями. Рынок все еще оставался на высоком уровне, однако, начали проявляться проблемы во взаимодействии с застройщиками, потому что у них хорошо шли продажи. В короткие сроки ощутимо поднимали цены, иногда было такое, что даже нечего было продавать. За счет роста спроса и цен на жилье в нашей сфере очень сильно возросла конкуренция среди агентств. Скажу так, рынок недвижимости сейчас — это очень конкурентоспособная среда. В целом, в ней уже не так легко работать, как раньше.
Здесь есть определенный плюс — это стабильно высокий спрос, который до сегодняшнего дня держится на том же уровне. Такую тенденцию замечаем по всей России. Из-за этой ситуации картина в сфере недвижимости претерпела некоторые изменения. Если раньше был рынок покупателя, то есть, когда он решал все и диктовал условия, то сейчас объем объектов экспозиции в продаже одномоментно стал ниже. И сегодня хороший ликвидный объект очень быстро уходит. Иногда покупатели не успевают приобрести себе недвижимость.
Думаю, что такой тренд рано или поздно повернется. Сейчас, как раз для этого создались условия — ключевая ставка с рекордно низкого значения в 4% выросла до уровня 2019 года. И, скажем так, это немного остудит спрос и выровняет отношения спроса и предложения.
Что касается застройщиков, то за это пандемийное время у них действительно выдался очень удачный период, когда покупатели сметали вообще все. Многие начали выводить деньги с банковских счетов и с разных инструментов, оформляли дешевую ипотеку. И почти все инвестировали в новостройки, мало тех, кто отдал предпочтение вторичному жилью. В это время у застройщиков, естественно, начала вымываться база, все очень быстро скупали. При этом, повысилась себестоимость недвижимости. Все помнят, насколько выросли цены на металл, дерево, рабочую силу, так как из ближнего зарубежья специалисты не могли к нам приезжать из-за эпидемиологической обстановки. Плюс еще произошел полный переход на эскроу-счета. Суть данного инструмента заключается в том, что банк кредитует застройщика на строительство жилого комплекса. Естественно, бесплатных кредитов не бывает. Поэтому застройщик еще обязан кредит выплачивать. В определенный момент они поднимали и поднимали цены, но, все равно, вся недвижимость быстро раскупалась. Никто не знал, до какого уровня нужно поднять цены, чтобы остановить такой спрос. Никому ведь не интересно продать все за месяц, а потом два года строить новый жилой комплекс. А что в этот период делать с отделом продаж и другими сотрудниками? Всем нужно платить зарплаты. Поэтому ситуацию можно рассмотреть с разных сторон.
В Воронеже средняя стоимость квадратного метра с 50-55 выросла до 70-80 тысяч за эти два года. Были и запредельные цены, которых никогда ранее в городе не фиксировали. Но такая тенденция касается не только Воронежа, но и Черноземья. Тот же самый Липецк. На рынке этого города крупных застройщиков очень мало. В основном, там мелкие строительные компании. Такая же ситуация — все, что строят, продается очень быстро. В Воронеже это сильно чувствовалось, в других регионах тоже, конечно, но не в такой степени. Поэтому 2021 год был очень необычным. С одной стороны — спрос высокий. А с другой стороны — не всегда есть, чем его удовлетворить. В целом, могу сказать, что компании, которые были ориентированы на рост, все смогли добиться того, чего хотели.
— Цены на вторичном рынке жилья поднялись за год в среднем по России на 15,3%. К чему привел такой рост? Что чаще покупают жители Воронежской области — вторичное жилье или от застройщика?
— Вообще, Воронеж является одним из лидеров роста цен на недвижимость по России. Для конечного покупателя, наверное, антилидер. Воронеж входит в топ-10 регионов с самым высоким ростом цен. В целом, в регионе очень развит рынок новостроек. В течение года примерно от 30 до 45% продается нового жилья. Вторичек просто больше. Сколько бы застройщики не вводили нового жилья, все равно город они за год заново построить не смогут. Поэтому, однозначно, в первую очередь — это вторичная недвижимость. Потому что здесь уже готовый продукт — заезжай и живи, как говорится. Плюс в этом случае у покупателя гораздо больше выбора.
Новостройки также пользуются высоким спросом в рамках этой тридцатипроцентной доли. Там тоже есть свои особенности, которые прямо противоположны вторичному рынку недвижимости. Один из минусов, что готового продукта еще нет. То есть, мы покупаем его по картинке, по виду на еще строящийся объект, по нарисованной планировке квартир. Но большой плюс в том, что многие люди хотят именно новое жилье, быть первыми его владельцами, сделать такой ремонт, о котором мечтали. Но отмечу, после первого локдауна, который был самый долгий, появился тренд на загородную недвижимость. Люди поняли, что в четырех стенах долго не просидишь, не хватает свежего воздуха и пространства. Спрос на загородные дома увеличился раза в два за этот период. Могу доказать это и на личном примере. Сам после прошлой самоизоляции успел купить дом еще по старым ценам. На данный момент рост составил порядка 40%.
Что касается коммерческой недвижимости, то на этом рынке наблюдался определенный спад. Но это объяснимо — бизнес не знал, куда идти и что делать. Сейчас мы видим восстановление спроса. На данный момент самый актуальный тренд коммерческой недвижимости — это складские помещения. Потому что онлайн-бизнес начинает увеличиваться в объемах, и ему требуется доставка из удобных точек для конечного потребителя. Самый большой спрос на склады от 300 до 1000 квадратных метров. И это направление будет и дальше развиваться, то есть, такие локации в городе, из которых будет осуществляться доставка онлайн-заказов. Плюс большие складские комплексы на периферии.
— Какие особенности строительства именно в Воронежской области вы бы отметили?
— Принципиальные отличия, конечно, есть. Скажем так, рынок недвижимости достаточно локален. Если взять Черноземье, где-то строят много, где-то строят мало, например, в Старом Осколе, где мы тоже открылись, новой недвижимости почти не появляется. Скажу о тех городах, где мы работаем. Липецк в свое время занимал первое место в России по количеству обманутых дольщиков. Поэтому в городе сформировано очень серьезное недоверие к застройщикам. Даже сейчас многие покупатели даже не рассматривают вариант покупки жилья от застройщика, хотя они могли бы потенциально приобрести квартиру в новостройке. То есть, постоянно боятся остаться обманутыми. Поэтому там, на самом деле, на рынке недвижимости и крупных игроков достаточно немного, максимум три-четыре. А остальные мало строят. И объемы строительства в Липецке не очень большие. Хотя сейчас существуют эскроу-счета, и поэтому обманутых дольщиков не должно быть по определению, так как в этом случае страхует банк.
Что касается Воронежа, то он среди городов-миллионников по стоимости недвижимости — один из самых недорогих городов. До пандемии занимал предпоследнее место, сейчас примерно третье или четвертое снизу. То есть, цены на недвижимость у нас были сравнительно невысокие. И этот факт накладывал на застройщиков определенные ограничения. У нас самая крупная компания города, которая больше всего строила всегда. Предпочтение отдавали панельному домостроению, потому что можно строить дешевле, ориентируясь на цены, панельные дома становились самыми востребованными. У строительной компании «Выбор» есть свое предприятие для этих целей — завод «ВЫБОР-ОБД», на котором реализуется уникальная технология объемно-блочного домостроения. Благодаря этому они могут буквально за полгода возвести дом. У других застройщиков, конечно, несколько лет придется ждать сдачи готового комплекса.
Но могу сказать, что я много езжу по разным городам. И вот сравнивая, делаю вывод, что в Воронеже не так много интересных проектов, необычных с точки зрения архитектурного решения, комфортной среды для жителей, элитного жилья. Что касается рынка Черноземья в целом, у нас здесь недорогое жилье, поэтому и не так много каких-то интересных проектов. Эти необычные объекты можно, наверное, по пальцам пересчитать. И то, возможно, они привлекают внимание своей оболочкой и внешним видом, но внутри ничем не удивят. Вся эта проблема выходит из того, что качественное жилье невозможно построить дешево. В других городах у застройщиков больше развязаны руки, потому что цены на их жилье примерно питерские. Конечно, за такие деньги можно строить интересные комплексы. В Воронеже так повелось, что цены на недвижимость невысокие, поэтому пользовались спросом массовые и большие застройки. Но хочу отметить, что сейчас ситуация меняется. Видим, что застройщикам надоело продавать много дешевых квадратов. Они пришли к выводу о том, что хотят продавать качественное жилье, интересные объекты. Концепция по отношению к бизнесу на данном этапе меняется у многих.
— В 2021 году расширена программа «Семейной ипотеки». Какие плюсы можете отметить?
— Все семьи, у которых дети родились после 1 января 2018 года, могут участвовать в программе «Семейная ипотека». И тут достаточно выгодные условия. Скажем так, государство поддерживает граждан и способствует улучшению демографической ситуации в стране, поэтому вводит субсидирование разных программ. По-моему мнению, замечательная мера поддержки. Кстати, совсем недавно ее продлили до 2023 года. И все те, кто планирует создавать семью, смогут рассчитывать на помощь в покупке жилья или улучшении жилищных условий.
— Назовите главные достижения компании «Этажи» в этом году?
— Работаю по франшизе в четырех городах. Если взять компанию «Этажи» в целом, то она занимает восьмое место в мире и первое место среди стран СНГ. Конечно, глобальная цель — приблизиться к первой строчке. Но пока что у нас с международными компаниями большой разрыв. Компания «Этажи» еще очень молодая — в этом году отметили 21 год.
Первое из достижений это то, что по версии всех банков мы являемся номером один в России. Если говорить о Воронеже, где я управляю региональным отделением, то мы уже второй год подряд в лидерах по приросту доли рынка. То есть, наш воронежский офис по доле рынка прирастает быстрее всех. Также отмечу, что после пандемии компания начала активно развивать онлайн-сервисы. У нас сейчас с клиентом договор можно подписать в онлайн-формате, продавец и покупатель, не встречаясь с друг другом лично, могут внести задаток просто с мобильного устройства. То есть, развиваем много интересных сервисов, которые отвечают веяниям нового времени. Еще можно сказать о различных рейтингах. Например, в рейтинг HeadHunter «100 лучших работодателей» входим каждый год.
— Какие планы на 2022 год? Каким вы его видите?
— Что касается рынка в целом, то, думаю, что увеличение процентной ставки по ипотеке и подорожание жилья приведет к равновесному состоянию отрасли. По законам экономики спрос, все-таки, должен снижаться. То есть, должен остановиться рост цен, количество объектов в продаже увеличится, возможно, во второй половине 2022 года мы увидим рынок покупателя. Если этого не произойдет, то сложно понять вообще механизмы. Темпы роста уже должны снижаться.
Что касается нашей компании, то на данный момент работаем в четырех городах, три из которых относятся к Черноземью. В следующем году планируем открыться еще в четырех городах, не очень больших, с населением до 100 тысяч человек. Также пробуем развивать международное направление. Если все пойдет хорошо, то во втором полугодии следующего года планируем открыть один зарубежный офис в Арабских Эмиратах в городе Дубай. Уже был там с рабочими поездками несколько раз, выстраивал отношения с местными застройщиками. То есть, начало положено.
Также во всех городах будем расти и развиваться, улучшать качество наших услуг. Мы постоянно об этом думаем. Не всегда все проходит гладко, скажу честно. Бывает, что и ошибки совершаем. Действительно стараемся найти подход к каждому клиенту и решить его проблему в кротчайшие сроки. Например, буквально час назад ко мне в Instagram обратился с вопросом человек. Я ему сразу же перезвонил, чему он очень удивился, так как думал, что страничку ведет помощник. Но я веду ее сам, и специально открыл профиль для всех. Клиенты мне периодически пишут с разными вопросами. Стараемся ответить на все, что интересует человека, а также решить его проблему. Поэтому в будущем году будем стараться быть еще ближе к клиенту, улучшать качество оказываемых услуг, налаживать коммуникацию в разных каналах. Например, в этом году мы ввели, что по каждой сделке отвечаем своими пятью миллионами. Раньше у нас было 3 млн и год, сейчас — 5 лет и бессрочно. А это, поверьте, огромное количество сделок в год. Считал, в течение года мы продаем недвижимости на сумму, превышающую 10 млрд рублей. Да, это риски, но мы за каждую сделку отвечаем своими деньгами. Будем думать, какие гарантии еще предложить клиенту, а также, как улучшить нашу работу.
