— Вы занимаетесь инвестициями в недвижимость с торгов. Как сегодня обстоят дела в этой сфере?
— На рынке отложенное предложение из-за того, что в марте 2022 года был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве, его отменили в конце 2022 года. Сегодня на рынке появляется все больше и больше интересных объектов.
— Стоит ли идти в эту сферу самостоятельно? Насколько сложно разобраться в этой теме?
— Я занимаюсь инвестициями восемь лет, из них пять лет профессионально. Мы уже прошли большой путь, у нас за спиной много ошибок. Могу поделиться парой факапов — считаю, что, несмотря на весь опыт и большой багаж, нужно быть готовым к ошибкам и быть готовым их исправлять. Первый случай, когда мы покупали квартиру в одном из городов России. Объект осматривал нанятый сотрудник: мы пользуемся аутсорсом, когда ищем исполнителей в других городах. Он сфотографировал объект, но не предоставил информацию о том, что недалеко находится производство. Аналитик раньше не видел таких объектов и тоже не заметил, что на карте серым отмечена промышленная зона. Мы успешно выкупили этот объект с торгов. Когда делали анализ, выяснили, что уже через пару домов нет шума от производства или технологических запахов, и конечно, у конечного потребителя картинка складывалась совершенно другая. Мы смогли выйти из этой ситуации, понизив стоимость, и в целом успешно закрыли проект.
Второй случай произошел, когда мы покупали часть мини-рынка в Липецке. Конкурсный управляющий предоставил не все документы. Когда мы выкупили объект, увидели, что заключен и уже оплачен договор аренды на год вперед. По нему стоимость была 3 тыс. руб., хотя фактически объект приносил около 300 тыс. руб. в месяц. Этот момент мы тоже смогли преодолеть. Бывают такие нюансы покупки недвижимости с торгов по банкротству, и зачастую их приходится проходить эмпирическим путем, поэтому важно иметь партнера с хорошим опытом за спиной.
— Заходить в новую тему зачастую страшно. Что посоветуете тем, кто только делает первые шаги и испытывает эти эмоции?
— Я сам испытываю разные эмоции, потому что много проектов проходит через меня, и это не только недвижимость, но и бизнес-проекты. Для себя вывел несколько правил. Первое — проверять компанию, с которой собираешься работать. Сколько у нее закрытых проектов? Есть ли проекты именно в этой нише? Допустим, если это коммерческая недвижимость, то компания должна иметь большой опыт — около 50 объектов. Или, например, мне предлагают квартиру, а у компании за спиной всего два кейса.
Второй аспект — возможность побеседовать с инвесторами компании и узнать, как выстроен алгоритм сделки? С чем сталкивались? Как компания вела себя в тех или иных обстоятельствах?
Третий пункт — изучить фактуру проекта. Важно посмотреть проект, провести анализ, проанализировать риски, которые с ним связаны, изучить все нюансы. Четвертый аспект — постараться отключить эмоции и принимать все решения на основании полученной информации.
— Как довериться, если есть сомнения, но работа с компанией уже началась?
— Есть стратегия реализации проекта, и нужно отталкиваться от нее. Конечно, могут возникать разные ситуации. Например, после событий 2022 года мы внесли определенные корректировки в проекты, которые были выкуплены на тот момент. Но в целом мы оставили ту же самую стратегию реализации. У нас был случай, когда один из инвесторов очень переживал и хотел максимально быстро выйти из проекта, а у нас по стратегии был назначен ремонт в этой самой квартире и последующая реализация. Нужно понимать, что если ты уже прозондировал всю информацию про компанию и менеджера проекта, надо доверять людям. Знания, которые инвестор приобрел в моменте, могут сильно отличаться от опыта людей, которые профессионально занимаются этим рынком много лет. Они чувствуют ситуацию на кончиках пальцев, и нужно доверять им.
— Если говорить о доходности, какие варианты наиболее выгодные и что вообще стоит рассматривать?
— Безусловно, есть более высокодоходные направления в инвестициях: это и криптовалюта, и бизнес-проекты. Но надо понимать, что у опытного инвестора всегда в инвестиционном портфеле есть недвижимость. Если ты экспериментируешь с более рискованными инвестициями, тебя должна поддерживать недвижимость.
— Насколько высокие риски в инвестициях подобного рода?
— Вообще инвестиции в залоговую недвижимость предполагают, что ты покупаешь проект сразу дешевле рынка. Выкупая его, инвестор, по сути, обеспечивает себя страховкой на 110-120%, а в крайних случаях — даже на 130%. Когда выставляешь объект на продажу, он имеет более высокую стоимость.
Но риски, безусловно, есть, и нужно пользоваться услугами компетентных юристов, которые понимают все аспекты проверки. Нужно отдавать себе отчет, что это не вклад, инвестиции могут иметь какие-то последствия, если все пойдет не по плану. Мы профессионалы в этой отрасли и закрыли уже около 80 инвестиционных проектов, но всегда готовы к тому, что произойдет форс-мажор. Но при этом мы уже наработали разные решения для того, чтобы сокращать потери времени пребывания в проектах.
— Давайте перейдем к другой теме — занимаетесь ли вы общественной деятельностью?
— В 2023 году я баллотировался в «Закрытом клубе предпринимателей» в состав правления, и люди поддержали меня, мои инициативы и мою стратегию развития клуба. Это большая честь и ответственность для меня. Я представляю интересы почти 300 предпринимателей, и рад служить в 2023 и 2024 годах «Закрытому клубу предпринимателей». Также являюсь соучредителем липецкого подразделения партии «Родина», где у нас тоже ведется активная работа, уже сегодня мы с командой готовимся к будущим выборам.
Реклама. Рекламодатель: ИП Овчинников Н.И., erid: 2SDnjegttFa
